物业管理与纠纷典型分析案例选编

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1、《江北区物业管理现状调查》子课题之二物业管理纠纷典型案例选编《江北区物业管理现状调查》课题成员单位江北区人民法院2010年11月第47页前言重庆市江北区法院从2002年开始受理物业服务纠纷，到2009年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出

2、来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。重庆市江北区法院课题组2010年10月第47页目录听从法官建议主动缴纳物业费5开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由8业主财产被盗能否向物业公司索赔15架空层权益如何维护19移交物业管理用房瑕疵如何处理24侵占公共场地应当返还32业主在小区内停车能否拒交停车费36业主委员会能否作为被告参与诉讼44第47页听从法官建议主动缴纳物业费摘要2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千元-5千元不等，经法院调解，7家被

3、告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。一、案情2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，2006年，原告与江北区石马河街道升伟-新意境小区的房地产开发商重庆升伟房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自2008年至2010年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来江北区法院，要求7案

4、被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金。二、审理第47页经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。三、评析7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。据统计，江北区法院2010年1-9

5、月已经累计受理物业服务纠纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的展开。业主拒缴物业费纠纷数量虽然非常庞大，但其主要原因却非常集中，无非是如下几个方面的原因：1、业主认为物业服务企业的服务质量不达标；2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费；第47页3、业主房屋质量有瑕疵，而物业服务企业是房地产开发企业的子公司，因

6、此，业主要求物业服务企业履行房屋修缮义务，而物业服务企业拒绝履行房屋修缮义务，或者房屋修缮不能达到业主满意标准；4、小区共用部位被物业服务企业侵占而与之产生纠纷，以拒缴或者缓缴物业费作为抗争手段。法院在受理了物业费纠纷案件后，承办法官考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业费具体标准，还要应当按图索骥，寻找矛盾的深层次根源，从而排除矛盾，使小区环境达到稳定和谐的目标。四、启示物业费纠纷在江北区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，该类纠纷的审理应当立足于案件，深刻挖掘案件背后的深层次原因。拒缴物业费往往仅仅是这些深层次原因的具体表现形式。第47页开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费

7、的理由摘要原告重庆麦某某物业管理有限公司诉杨某某物业费纠纷一案，被告认为其房屋质量有瑕疵，原告应当进行维护，且原告在收取物业费时无正式统一发票，据此拒缴物业费。原告认为被告应当按照《业主公约》的约定缴纳物业费。法院判决认为原告无义务对被告房屋进行修缮，因此被告应当缴纳物业费。一、案情原告重庆麦某某物业管理有限公司。被告杨某某。原告重庆麦某某物业管理有限公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服