北京平谷区马坊镇地块初步定位及规划产品建议

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1、平谷区马坊镇地块初步定位及规划产品建议北京中原住宅部技术中心Beijing.05.2011核心问题：如何面对目前市场环境？如何面对未来竞争？如何最大限度降低风险，实现快打快销？如何实现价值最大化？产品定位面临的问题报告思路政策背景产品规划建议市场定位产品定位规划条件外部因素内部因素市场竞争空间及定位关键点项目定位客户定位微观市场交通条件宏观市场周边情况1234市场情况本体分析项目定位产品建议方案架构政策背景Part1市场情况2011年1月26日新国八条2011年2月16日京十五条2011年3月29日北京调控目标出台2011年4月27一

2、房一价细则出台2010年10月始存款准备金率持续上调党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购目标：稳中有降多名知名开发商被点名，执行力度严格例如：绿地、中铁建等11家2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20.5％和17％的历史高位。时间政策核心内容市场情况——政策背景未来政策将从

3、严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主总体概述Part2市场情况平谷区域介绍平谷住宅整体概况区域客户概况市场情况——区域介绍平谷区平谷区马坊镇马坊镇是平谷区西南的大门，距北京建国门50千米，到首都机场35千米，面积44平方千米，总人口2万人。平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处，环渤海经济圈的中心位置。平谷区位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连接两大城市的纽带。全区劳动力总数为18万人，汉族占全区人口的95.6%，满、壮、蒙、回、彝、苗、

4、土、瑶等少数民族占总人口4.4%，人口密度每平方公里400人。2007年平谷区辖2个街道办事处、14个镇，2个乡马坊工业区——未来平谷发展的依托产业是北京市十六个市级工业开发区之一.依托首都政策资源优势和平谷区位环境优势，重点发展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型产业。目前区内固定投资总额达11.6亿元，预计明年上半年将全部建成投产，届时可年创产值18亿元，实现利税2.2亿元，安排就业人员8000人市场情况——经济发展区域经济发展背景——2010年平谷区宏观经济情况项　目平谷区北京市工业总产值（现价）192.4亿

5、元社会消费品零售额82.4亿元税收总额41.6亿元财政收入40.1亿元2353.9亿存款余额273.6亿元贷款余额104.5亿元农民居民人均现金收入12036元13262元城镇居民人均可支配收入23606元29073元（数据来源：平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计公报）由上表可以看出，平谷区的财政收入较北京市总体水平差距巨大，但农民居民人均现金收入、城镇居民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大，说明平谷居民有一定支付能力。市场情况——住宅整体概况2010年1月——2011年4月整体供应2010年6月、9月、11月为集

6、中供应期，其中，9月供应量最大，达到6万平米以上从各城区供应上看，平谷区一年半内供应量102014平米左右，占总体供应量的1%住宅供应量有限，住宅产品较为稀缺各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米）平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米）市场情况——住宅整体概况2010年1月——2011年4月整体成交平谷从2010年1月至2011年4月由于供应量少，因此成交量不高，仅在2010年10-11月供应量较大时，产生成交高峰从各城区供应上看，仅次于延庆县和东城区，一年半成交10万平米左右，占总成交量的

7、0.08%成交量与供应成正比，区域供需平衡各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面积（平米）市场情况——住宅整体概况2010年1月—2011年4月整体价格涨幅从2010年9月腾龙源城上市，区域均价开始超万，目前市场价格以达1.3万/平米以上从各城区供应上看，平谷区成交均价处于最低，成交均价在7000元/平米左右一年半，整体成交均价较低，2010年9月起，进入万元时代市场情况——区域客户概况区域客户构成，以本地地缘性客户为主，其中，本地拆迁户、开发区职工和本地公务员占绝大部分比例，其他为本地大学教师及本地生意人少量北京区域投

8、资客，看重平谷价值洼地，区域外无法承受高房价的挤压外溢人群，看重平谷较低房价以及优良的自然环境，前来购房、养老市场情况——结论供应量少，成交量与供应量成正比，说明该区域对住宅需求空间较大；目前价格已经达到1.2万/平米以