项目后评估报告

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1、项目后评估报告20XX年X月X日45目录第一部分项目定位5一、市场定位评估5二、产品策划（定位）评估6三、产品深化定位（细节定位）评估6四、中小企业选取写字楼主要标准（根据客户访谈整理）8第二部分项目开发计划9一、项目开发计划执行情况概述9二、计划管理工作经验总结9三、教训及改进建议10四、项目操作流程总结11第三部分产品设计12一、设计工作总结12二、产品设计问题及客户反馈意见13三、材料问题14第四部分成本控制15一、成本分析15二、现场签证费用分析15三、.经验教训：16第五部分财务管理17一、资金管理分析17二、项目运作过程潜在问题分析19三、项目财务管理流程的改进20第六部分

2、工程施工22一、施工过程综述22二、施工情况评价22三、合作单位评价23四、工程担保评价23五、施工管理建议23第七部分销售25一、项目推广策略分析总结25二、项目推广费用情况30三、关于沃尔玛谈判31四、关于销售合同的管理32第八部分客户服务34一、客户的日常维护工作34二、客户工程洽商工作34三、客户入住工作34四、售后维保问题35五、处理客户投诉3645六、客户对“业权”和“工程保证担保”的看法36第九部分物业交接38一、接管验收工作38二、入住配合工作40第十部分物业管理42一、物业公司对项目评价42二、物业公司对项目后评估附表43三、项目保修合同及保修保函附表4445项目概况

3、介绍：包括项目来源、项目名称、项目开发策略、启动时间和结案时间等。项目后评估的工作成果1、从项目的销售情况、项目建成后的使用情况及客户反映验证项目市场定位及客户定位的准确程度，总结成败经验和教训，为公司项目运作积累经验，为新项目的定位提供支持；2、从客户角度了解客户对产品的需求情况，了解市场动态的变化，积累客户需求信息资料及其他客户资源；3、为公司建立产品标准体系积累信息和素材；4、对项目开发的流程改进提出思考和建议。项目后评估综述1、包括项目开发过程的总体经验和教训总述2、对项目成果的自评意见第一部分45项目定位一、市场定位评估项目定位的形成：项目接手时，项目已开工挖土方，研发部和经

4、纪公司在较短的时间内对原项目市场定位、产品定位进行了论证，并认可其大的方向，但在产品策划上提出了一些调整意见（如修改外立面等），在客户细分市场上做了一些深化调研和论证工作。从销售反馈情况，项目总体定位是准确、成功的。1、成功之处：1）、功能定位。从项目规划条件、所处位置及区域发展情况看，将项目的公寓部分定位成70年产权的“商务公寓”是最合适的选择，而且提升了项目价值。2）、目标客户定位。公寓的目标客户定位为中小企业（以小型企业为主）也相对准确；写字楼的目标客户定位则随市场的变化作了及时的调整：最早定位为“小户型商务办公”，目标客户为中小型、成长型企业。但后来随着市场情况的变化，经纪公司

5、最终将目标客户调整为具有一定规模和实力的较大型的客户，于是推出了“层商务”的概念，这样产品的竞争力、冲击力更强。研发部在营销跟踪报告中也认同了此种调整。目前写字楼的客户有半数是“层商务”的购买者，虽然其数量与“零买”的客户数量相当，但前者的购买的面积则大大超过后者。2、不足点1）、《现象》：公寓的售价定价偏低。公寓卖的很快，这从另一个侧面可以说明价格定的偏低。在公司没有快速回收现金的需求下，以相对高些的价格，普通的销售速度就可以了，这样项目利润可以更高一些。《总结》：为避免定价偏低，可以通过销控来解决，即分多个价格阶段推出，销售速度过快时可以暂时“封盘”，重新定价。回过头看，当时研发部

6、曾提出的较高的售价预期是可以实现的。2）、《现象》：户型定位的后期调整反复较多。本项目定位的后期调整主要以经纪公司为主，定位调整基本服从于经纪公司的营销策划。但由于我司过去的项目几乎都是住宅项目，经纪公司对写字楼产品经验及客户积累均不足，对目标客户难以较准确预测和把握，户型的面积大小来回调整了几次，对工程施工有一定影响。而此调整过程研发部几乎没有参与。《总结》：45一方面经纪公司及研发部要加强对写字楼市场（包括客户需求）的了解及积累；另一方面，虽然后期定位根据市场情况的调整很正常，但即使是局部调整或微调，也需要做充分的调研，且需要研发部深度参与。一、产品策划（定位）评估产品策划（定位）

7、在大的方面比较成功：²功能分区清晰，组合也比较合理，写字楼和商务公寓产品层次很分明；²商场内部空间基本按沃尔玛的要求设计，空间结构上满足要求；²商场、办公人流能较好分流。客户担心沃尔玛带来的人流会影响交通或带来喧闹因规划合理，本项目属我司所有的A座写字楼及公寓几乎受不到影响。二、产品深化定位（细节定位）评估1.公共空间1）、广场、园林、外立面²客户对建筑风格及外立面使用玻璃幕墙比较认可，认为有现代感，且采光较好。²有几个雨水的排水口正对写字楼主