白云花苑营销策划方案

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1、EGO艺阁房地产营销策划机构金龙·白云花苑营销策划方案总纲艺阁房地产营销策划机构二零零四年六月21ADD：杭州保俶北路89号TEL：0571-88062298EGO艺阁房地产营销策划机构第一部分PARTONE营销背景分析一、项目背景分析：l项目区位分析：白云山花苑位于丽水市北端，白云山森林公园南麓的冲积平原上。白云花苑西靠中山街延伸段，南临北外环路，距丽水市中心约3公里。白云山森林公园是浙江省级森林公园，在省级森林公园中，离市区如此接近，生态状况如此良好的公园，可以说独一无二。而这万亩生态园林正是白云花苑的后花

2、园。白云花苑背收白云山之灵气，面收丽水现代都市之繁华，坐北朝南，风水佳好。整个区块拥有得天独厚的山水生态条件。是构建高档生态住宅区的不二之选。l项目规模分析：白云山生态住宅小区用地东西宽约760米左右，南北深500米左右，呈不规则的L形,整个区块用地面积为23.6711公顷。地上建筑面积121082平方米。绿地率55.99%,容积率0.493。本项目为目前丽水在建房地产项目中最大的楼盘。也是丽水是有史以来档次最高，投入最大的单个楼盘。l布局结构分析21ADD：杭州保俶北路89号TEL：0571-88062298

3、EGO艺阁房地产营销策划机构根据规划，该住宅区设计独立别墅107户，双联别墅76栋152户，多联别墅26栋115户，公寓60户，户型基本为坐北朝南。小区内设有会所、超市、山顶公园和大型灯光喷泉广场，配套设施齐全。根据地块的自然环境特点,在设计中对整个居住区的布局做了条状划分，结合小区道路的规划布置，将整个小区划分成7个区块。整个小区因地势而建，其布局形态特点如下：1.山地公寓分布在中部及北部二块地势高差较大的坡地上。建筑依山而上，因势而建。2.多联别墅居住人口相对集中，在总体布局中安排在用地的南侧呈条状分布，面

4、向北外环路，围绕小区的次入口排列，有利于大量居民进出的方便。3.双联别墅形体较大，布置在地块的西部及西南侧，该地段溪流纵横，丽阳坑由北而南穿越而过，建筑依溪而建，有利于小区生态景观的营造和土地的合理利用。4.北侧沿山及水库处地形相对复杂，而地块的中部环境清幽、景观优美，在此地段布置独立别墅。二、区域市场分析：l丽水概况：丽水市处浙江省西南浙闽两省结合部，在东经118°41′～120°26′和北纬27°25′～28°57′之间。东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，

5、东北与台州市相连。市政府驻莲都区。距温州126公里，距金华市122公里，距杭州292公里，上海512公里。全市土地面积17298平方公里，市区人口20多万。l费能力分析：丽水为浙西南部重要城市之一。近年来，丽水房地产发展态势良好，房价一直看涨。21ADD：杭州保俶北路89号TEL：0571-88062298EGO艺阁房地产营销策划机构2002年，丽水市国内生产总值为210亿元，人均GDP超过800美元，全社会固定资产投资达125亿元，全社会消费品零售总额达104亿元。近年来的经济发展使其拥有了较强的消费能力。同

6、时，独特的中心区位优势极大的吸引了周边城市的消费群体。房地产的销售价值直线上升，2001丽水城区的房地产均价约为1800元/平方米，2002年上升至均价2800元/平方米，2003年销售均价更是高达3500元/平方米。目前还在继续上升，很多楼盘的最低启动价就超过了4000元/平方米。在全省的地级城市中，丽水市的房价名列前茅。l竞争分析白云花苑为丽水市区唯一的高尚别墅住宅区。目前，丽水市与此尚无同类项目，略有类似的项目一是山水公司的小白岩旅游景观住宅区，由于政策原因，该项目启动还须一段时间，同时其地理位置与白云山

7、生态住宅小区不可同日而语。二为同心公司的桃源山庄，但桃源山庄只有排屋与公寓，也无法对本案形成实质性的竞争。可以认为，丽水市尚未有项目对本案形成强势竞争。但是，潜在的竞争依然存在，丽水近年来房地产业的发展十分迅猛。其价格上涨的幅度超乎人们的预料。相对与丽水的人均可支配收入及人均GDP增长率来说，普通的住宅的价格泡沫化状态业已存在。而且，由于今年银行收缩项目贷款，抑制房地产业的急遽增长状况，原来有地的开发商可能会因为资金压力而抛售楼盘，因此短期内房价有可能会出现波动。尽管如此，但由于丽水市的土地资源稀少，地理位置优

8、越及海外华侨众多，预计丽水两年内房价的价格趋势应该是稳中有升。金龙·白云花苑走得是高档住宅的路子，同等竞争对手比较少，客户目标市场相对稳固集中，该项目只要不出现大的资金压力问题，销售上可以呈现良好态势。l当地政策分析房地产业是丽水市政府目前扶持的产业。政府通过土地出让获得大量的城市建设基本资金。同时，白云花苑因其档次高，可能成为政府的形象工程之一，因此，宏观政策环境有利于本项目的运作。