苏州世景国际商业项目策划案

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1、苏州世景国际商业项目策划方案目录第一章总体策划思路4一、策划的总体思路4二、项目背景4三、项目资源分析、项目目标的界定5四、核心目标--树立品牌6五、项目开发总建议7六、项目的SWOT分析7七．市场机会发现11第二章项目总体的定位开发报告15前言15一、项目总体形象定位16二、项目功能定位19三、世景的无限优势26四、项目定位优势的建立基础27五、目标客户群所定及分析29第三章项目整体组合营销策略报告33一、项目总体整合营销策略33二、总体操盘计划、步骤35第四章项目产品设计报告37第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想37环境设计37一、“英式管家”的概念41二、世景

2、国际国际公寓引入英式管家服务的起因41三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容42第二部分：世景国际写字楼产品设计构思60一、市场调研60二、世景国际写字楼工程技术数据60三、世景国际项目本身具备的优势62四、目标客群定位瞄准市场空白点63五、精锐公司将面临的问题65六、为新锐公司度身定做的七大服务体系66七、世景国际小面积办公写字楼推广要点67(一)节约成本的办公空间：67(二)富有创造力的事业空间68(三)比较优势68(四)世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套70第三部分：世景国际商业广场规划设计思路831．经济技术指标832.规划理念84453．规划风格844.总

3、体规划与功能规划的复合性845.世景国际商业广场规划856.交通组织结构867.停车方式878.室内垂直交通设计要求889.园艺设计9110.园林设计的具体表现形式9211.景观构成要素92第五章开盘前期营销推广策略设计报告94一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作94第一阶段：项目导入期95第二阶段：商铺推广期98第三阶段：商务港与酒店公寓推广期100二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析104三、策动市场，谋略制胜—媒介策划106四、媒介也领先——媒体组合108五、一年之计在于春—工作规划110策划宣传内容与阶段安排110策划宣传工作大纲111项目LG设计114项

4、目案名设计115项目广告语设计116销售中心及围墙包装设计117项目VI系统设计118附件：一、世景国际项目市场调研报告（已提交）二、售楼部设计方案三、项目形象IV设计45第一章总体策划思路一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开

5、拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、项目背景1.用地概述l地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。l该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡（合17.53亩）。2.项目规划l商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡l住宅形式：小户型酒店式公寓布局

6、，约9609.32㎡l办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡l停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。l建筑密度：42%l绿地率：25%l容积率：4.53.规划设计要点《苏州世景国际方案设计说明》（略）4.用地红线图（略）三、项目资源分析、项目目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成l第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。l借助项目运作的成功，苏州世景

7、置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。四、核心目标--树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。45品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自