房地产项目及项目定位

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1、第四章房地产项目及项目定位第一节土地储备和一级开发项目一、土地储备和一级开发项目概述（一）土地储备和一级开发项目的含义是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。（二）土地储备和一级开发项目的类别及含义1.按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同：地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。2.按照土地储备和一级开发实施的主体不同：土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发

2、商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。3.按照原土地使用方的意愿不同：原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。（三）土地储备和一级开发项目方成本1.征地、拆迁补偿费及有关税费2.收购、收回和置换过程中发生的有关费用3.市政基础设施设施建设有关费用4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用5.贷款利息6.其他费用第二节房地产综合开发项目一、房地产综合开发项目的含义及类型（一）房地产综合开发的含义指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权

3、，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（二）房地产综合开发项目的类别1.按照开发物业类型的不同：商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等2.按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同：自主开发和房地产合作开发。（三）房地产综合开发项目的含义在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。二、住宅房地产开发项目（1）普通商品房开发项目（2）限价商品房开发项目：限低价、限房价、限套型、限对象；竞地价、竞房价（3）经济适用房开发项目（4）廉价房开发项目（5）别墅开发项目：独

4、栋别墅、双拼别墅、花园别墅（6）旅游住宅房地产项目三、商用房地产开发项目1.写字楼房地产开发项目：（1）功能：单纯型写字楼、商住型写字楼和综合性写字楼（2）现代化程度：智能型写字楼和非智能型写字楼（3）国际惯例：甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼2.酒店式公寓类住宅开发项目3.旅游房地产开发项目4.商业用房项目四、工业房地产开发项目1.工业园区开发模式2.主体企业引导模式3.工业地产商模式4.综合运作模式第四节房地产项目定位一、房地产项目定位的含义（一）房地产项目定位的含义²在法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特

5、有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。具有项目前期策划的特性。（二）房地产项目定位的重要性1.通过项目定位分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇见拟投资开发项目是否可行，房地产产品的变现能力如何，市场竞争力如何，预期获利程度如何等，从而减少投资的盲目性，增加投资成功的机会，增强经营管理的主动性。2.项目市场定位有利于建立企业及产品的市场特色，是参与现代市场竞争的有力武器3.市场定位决策是企业制定市场营销组合决策的基础（三）房地产项目定位的发展趋势1.

6、住宅市场中小户型低造价住宅得到鼓励，大户型高造价住宅受到抑制，节能型、精细化的住宅的得到发展。2.中小户型、多层楼房、小型居住区、方便的交通将是未来房地产开发应重点关注的内容3.工业地产项目越来越受青眯。三、房地产项目定位的流程与基本内容（一）项目定位的基本流程市场调查→分析土地条件→分析和确定客户群→产品定位→竞争对手分析→租售价格定位→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度（贴现、贷款）→经济评价→项目推广方案→确定最后方案（二）项目定位的主要内容1.确立开发理念2.明确用途功能3.筛选目标客户4.进行项目初步设计5.测算租售价格6.确定方案四、房地产项目定位的

7、方法1.市场调研法2.头脑风暴法3.经验分析法4.其他方法