土地估价报告中常见错误

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划土地估价报告中常见错误　　目录　　第一部分总述4　　一、估价项目名称4　　二、委托估价方4　　三、受托估价方4　　四、估价对象4　　五、估价目的4　　六、估价依据4　　七、地价定义5　　八、估价期日6　　九、估价日期6　　十、估价结果6　　十一、需要特殊说明事项6　　十二、土地估价师签名7　　十三、土地估价机构盖章7　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析8　　一、估价对象描述8　　第三部分土地估价

2、12　　一、估价原则12　　二、估价方法与估价过程13目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　(一)市场比较法14　　市场比较法可能会出现的错误：26　　收益还原法27　　收益还原法可能会出现的错误；33　　成本逼近法36　　成本逼近法可能会出现的错误：43　　基准地价系数修正法44　　基准地价系数修正法可能会出

3、现的错误47　　三、地价的确定48　　可能出错的地方：49　　第四部分附录49　　可能出现的错误49　　修正报告应注意要点　　1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。　　2、是否漏项：大漏项。　　3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。　　4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，

4、保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、　　地价定义等描述前后不一致。　　6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。　　报

5、告中可能出现的错误　　第一部分总述　　一、估价项目名称：　　二、委托估价方：　　三、受托估价方：　　四、估价对象：　　包括：1、土地使用者　　2、土地位置　　3、宗地数　　4、面积　　5、用途　　6、权利状况　　7、年限　　可能会出现的错误：漏项、描述不规范。　　五、估价目的：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划

6、　　包括：1、为什么评估　　2、谁委托评估的　　3、应用方向　　可能会出现的错误：缺少应用方向。　　六、估价依据：　　包含：1、法律、法规、政策文件依据　　2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定　　3、委托方提供资料　　4、评估人员调查收集的资料　　可能出现的错误：　　缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)　　评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。　　七、地价定义：　　包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土

7、地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度，设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通

8、”及宗地内场地平整。④土地用途；⑤最后进行地价定义。　　之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。　　可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。　　未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；　　未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；　　使用年限有计算不准，选取不当情况；　　价格类型描述不准确；