绿城玉兰广场分析探讨

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1、蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀绿城—玉兰广场市场环境分析及售前营销方略探讨陈光喜13186664020Ctjxrf@163.com2011年5月8日前言：此报告主要是针对绿城集团在常州的项目“绿城.玉兰广场”做的基础的的调研报告和售前营销方略的简单粗略的设想，并不系统完备。由于对项目的具体情况欠缺渠道了解，所以阐述比较肤浅，恳请见谅。第一部分、2011常州宏观市场环境常州，史有“龙城”之称，是一座仅文字记载就有2500多年历史的文化古城，又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市，也是中国优秀旅游城市。全市总面积4375平方公里，总人口450

2、万（第六次人口普查数据），常州有着十分优越的区位交通。城市与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。市区北临长江，南濒太湖，水陆空交通便利。京沪铁路、新京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁、沿江高速、常澄、锡宜等高速公路网四通八达。正在修建沪宁第二通道、将建太湖大桥和常锡地铁，实现和上海、南京等城市45分钟生活圈。近年来，常州先后被评为“中国城市综合实力百强”第26位和“中国城市投资环境50优”之一；城市竞争力不断提升，《2009年中国城市政府管理竞争力报告》中，常州名列政府创新能力第1位。常州市前后被

3、国家有关部门命名为国家卫生城市、国家园林城市、国家模范环保城市和中国优秀旅游城市。常州是长三角经济发展的一座重镇，同时也被人们称作中国乡镇企业的发源地，也是曾经的苏南模式的范本，其在江苏省经济发展发展过程中有着举足轻重的作用，其在2009年、2010年连续两年进入“全国地级市相对富裕城市”的前十名。2010年中国城市GDP排名，常州位列34，列江苏省第五。由此可见，常州的城市发展是具有十分良好的经济基础的，但是长期以来常州的房价在整个长三角乃至全国城市中都属于房价洼地，让人有点“匪夷所思”。常州市房管局数据显示，2009年常州市商品住宅

4、销售均价仅为4715元/平方米。在整个长三角16城市中属于垫底，不仅低于一线城市上海，省会城市南京杭州，而且低于江苏和浙江的其他所有12城市，包括经济偏弱的扬州泰州南通湖州等。就目前而言，常州住宅新房均价接近8000（下图搜房网统计数据）.2011年是国内房地产市场的变局之年，继1月26日号称史上最严厉的房地产调控政策“国八条”由国务院发布之后，各地开始陆续出台相继出台相应的调整政策。2011年3月1日，常州发布房地产市场调控“常七条”，常州的销售市场由此也引发了一系列的变动。在过去的金三银四时间内，盘点各项目成绩，搜房网数据监控中心统

5、计出4月成交的数据情况：4月份常州全市商品住宅共成交2520套，3月份全市商品住宅共成交3416套，环比下跌26.2%；而五大区成交情况分别是：新北区1088套、钟楼区528套、天宁区486套、武进区361套、戚墅堰57套。从以上数据上可看出，各区成交量都疲软下跌，尽管新北销量破千，可还是难以与2010年同期相比。而目前国内各地房地产成交量都有所回升，市场处于最后的胶着状态。而常州楼市不比一线城市来的活跃，目前只看到成交量的下滑，但是各盘房价依旧没有松动甚至稳中有升。虽然在商贷收紧、加息、公积金贷款利率上调一系列组合拳形成的利空因素影响

6、下，当相比沪宁苏锡而言，常州并未实行严厉的限购指标，这或许对本就拥有良好经济基础且房价处于洼地的常州而言会吸引到更多的购买者，包括外地来常置业者。常州一直以来的的旧城改造计划相信会使后期的土地供应以及住房供给充足。预计在2011下半年，政府没有更为严厉的政策出台的话，住宅市场被压抑了的刚性需求极有可能会有释放的要求。第二部分项目情况汇总——绿城玉兰花园1.开发商背景：绿城房地产集团有限公司，1995年成立，国内知名房地产开发企业，专注于开发高品质物业，2006年7月，“绿城中国控股有限公司”（代码3900）在香港上市，绿城为其全资子公司

7、。历经17年的发展，截至目前，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，113个项目，土地储备占地面积2477万平方米，规划总建筑面积4279万平方米。连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。绿城始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命。2010年7月28日，绿城集团与科泰公司以5050元摘得武进区湖塘镇武宜路西侧(大通河

8、-人民路)地块A#、B#、C#、D#、E#地块，地块总价为2086921590元，楼面地价约为1870元/㎡。地块位于武宜路西侧，而武宜路是联通宜兴、武进、常州市区的主干道，为民众所推崇的龙城龙脉。而武进地