山东帝都花园尾房推广及促销方案

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1、【帝都花园】尾房推广及促销方案目录一、市场调研与分析…………………………（2）1)国家房产政策2)区域竞争对手分析3）尾房市场现状二、项目分析与定位…………………………（2）1)项目资料2)项目劣势分析3)项目优势分析4)市场机会点5)市场威胁点6)市场定位三、企划方案……………………………………（3）1)市场地位2)广告策略3)媒体选择4)广告预算5)销售道具四、销售推广……………………………………（4）1）广告宣传2）价格策略①定价原则②一房一价表③价格趋势3）活动策划五、案场执行……………………………………（6）正文一、市场调研与分析1)

2、、国家房产政策：“国六条”的提出，对大户型住房的销售产生一定影响。2)、区域竞争对手分析：A.“金都华庭”：价格稍低；建筑外立面明朗，但户型设计不太合理。B.“南华康城”：小高层，温泉入户，电梯出入，但价格偏高。3）、尾房市场现状：人气不旺、客流量少、价位高去化难。二、项目分析与定位1)、项目（剩余房源5楼）资料：A.数量：(5F—21套，占65%；4F—9套，占28%；其它占7%)B.户型及面积：（多为139㎡三室两厅两卫或者复式）C.配置：车库、储藏室。D.分布：28#-（8套）、29#-（2套）、30#-(2套)、31#-(5套)、32#

3、-(2套)、35#-(3套)、36#-（5套）、15#-（3）套E.剩余5楼的朝向向阳，采光合理，户型合理（局部不合理）F.客户意向点：低楼层、配有车库。G.未签约原因：楼层高；位置偏；总价高；2)、项目劣势分析：A.楼层高；B.位置不理想；C.价位高（尤其总价），无价位优势，去化难；D.户型面积偏大；部分房型设计不合理，厨房小，卧室和客厅偏大。E.客户看房不方便（没钥匙、五楼与阁楼间没有楼梯、看房通道不畅）3)、项目优势分析：A．顶层有阁楼，免费赠送；B．高楼层采光好，空气好，视野开阔，景观好，私密性强；C．大客厅、大卧室、大露台气派；D．楼

4、上楼下多个卧室并配有车库，买房一步到位；E．住顶楼，上上下下有益健康；F．起居空间与居住空间分为上、下两层，楼上楼下空间自由，生活有层次、有情趣；G．阁楼功能颇多，可根据自己的喜好设置健身房、棋牌室、书房、娱乐室、收藏室；H．空中小复式，有性价比优势；I．帝都花园地处菏泽核心地段，升值潜力无限所以本项目有地段优势。4)、市场机会点：买一层送一层，花单层楼房的钱，得别墅般享受。5)、市场威胁点：A．楼层高不符合菏泽人民的居住习惯；Ｂ．区域竞争（南华康成、金都花庭）对手带来压力，竞争激烈；Ｃ．套数多、抗性强；Ｄ．总价高。6)、市场定位：空中别墅，别

5、致小复式，多层价格得别墅视野。三、企划方案1)、市场地位：○帝都花园属高档住宅区，是社会高层人士之选择○小复式为高尚住宅区内的气派房源。○小复式是一种身份、地位的象征，住小复式的业主是懂得享受生活、有层次的人。2)、广告策略：着重宣传“买一层送一层更送大露台”“空中别墅”“别致小复式”等概念，赋予阁楼生命、多用途，并引导客户认识这一点，使它形象化。阁楼建议用途：健身房、棋牌室、书房、客卧、孩子的兴趣房、收藏室等。○拥有小复式，即拥有健康，又可以欣赏无限美景，视野广阔，心胸也会随之开阔……○拥有小复式，可节约能源，迎合了国家“建设能源节约型社会”

6、的要求。○拥有小复式，拓宽了生活空间，生活可以更加丰富，满足不同人的不同需求。3)、媒体选择：齐鲁晚报、牡丹晚报、专业杂志、短信、宣传单页、条幅。A.报纸：齐鲁晚报1/4版，彩色；牡丹晚报半版，彩色。报纸宣传主要是引导优势。倡导一种买阁楼享受生活的方向，同时通过媒体渲染一种家庭的温馨和浪漫。通过亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，着重通过“家”来表现，暂有四个方案：○一家三口，妻子抱着孩子依偎在丈夫的怀里在阁楼平台上遥望、欣赏璀璨夜空的画面。——送家一个楼上大露台，送你一片别样的天空，一个温馨的家。○一家三口爬楼梯，快乐的追逐着/在健身房的

7、跑步机上锻炼。——拥有楼梯，拥有更多的健康和生活情趣。○父亲与儿子在阁楼棋牌室里厮杀，婆婆在楼下厨房里张罗，妻子在琴房里辅导孩子练琴。——生活其乐融融不是没有理由的，在这里他们有更多的空间和自由来支配，生活、幸福就是这么简单。○丈夫在书房安静的看书，妻子在楼下厨房快乐的忙碌，儿子在自己的天地——模型房里奋斗着，——在这里有你想要的任何空间，轻松实现梦想的未来。B.短信：帝都花园高档社区，领秀菏泽居住新时尚，贺二期交房特推别致“小复式”大派送活动，买一层送一层、送健康，送南北大露台，送更多的幸福和快乐。贵宾热线：0530—5056888、5056

8、999C.宣传单页：宣传单页的派送要有针对性，积累有效客户，通过对前期客户的分析，抓住目标客户。派送范围：大型购物广场、中高档餐饮场所及娱乐休闲场所。