广场公寓策划提案

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1、www.21ask.com中国管理资讯网前言何谓危机？危机就是危险中蕴涵有成功的机会何谓策划？策划就是立谋全局，转危为胜的方略统筹正视现实、因势利导、高屋建瓴、贴地匍形、这是上兵伐谋的操作指南，也是策划人殚精竭虑的终极智慧。但观[广场公寓]项目，几无顺势而言，地段失宠而价格不菲，做住宅户型偏大，功能单一，总价让市场却步；做商用，市场容量有待深究。好在策划人习惯了逆水行舟，本案作为与陈仓置业的初步沟通的文本，行文时对贵方资源细节尚不十分清楚，对项目基本资料调研、分析后，结合多年地产行销策划与操盘经验，提出该市场运作初步构想，力求剥茧抽丝，使项目早日拨云见日。要说明

2、的是：成功的伟绩是“决策方、策划方、执行者”的协力之作，众志成城，方可攻城夺地。谓：上下同欲者胜www.21ask.com中国管理资讯网www.21ask.com中国管理资讯网市场分析一.宏观环境分析房地产业作为城市基础建设市场化的重要环节，对宏观环境做系统分析，不仅有助于项目的营销整合，更有助于开发商企业战略的调整。1.城市发展宝鸡市政府在经营城市的理念指导下，提出“大城市化”的“工业强市”“生态城市”的战略计划：一方面要在未来三年内将城区人口数量从目前56万提高到100万；一方面积极推进工业产业改革，加强“钛系列”、“机床系列”、“真空灭弧式磁悬浮铁道”农副

3、产品等优势产品的国际化合作，这必将是宝鸡市城区在人口数量提高的同时，人口素质也大幅提高，这意味着房地产市场购买力及地产类型多元化需求的巨增。2.现有消费水平作为工业型城市，人均收入水平较低，计划经济下的住房体系虽居住质量不高，但从一定数量上满足了居住的基本需求，加之外来人口素质普遍偏低，其收入水平无法支撑房租市场的繁荣，这些都制约了二次置业的居住升级速度。非公有制经济发展滞后，高收入群体扩张速度缓慢，高档住宅及高档商用房需求不旺。3.产业发展现状www.21ask.com中国管理资讯网www.21ask.com中国管理资讯网目前宝鸡市住宅商品化虽已雏形初具，但因

4、福利分房，联建项目的大量存在，极大的制约了房地产市场的良性发展。而政府早期不成熟的规划和对产业监管力度不够，使诸多不具备时常资质这纷纷介入房地产开发行列，一时间项目林立，但成规模，有明确定位的项目空乏，供给类型单一，项目的抗风险能力不济，开发商市场素质不齐，徒增了市场的恶性发展。但随着政府的觉醒和产业不断洗牌，一个良性有序的适时环境正在形成，以中山路、经二路为主的老市区和桥南开发区，马营新区正以三足鼎立之势托起新一轮市场格局。小结：市场消费水平和产业现状都是暂时的阴云，尚有一大部分实力派消费者因不满意市场供给而持币静观，同时伴随着宝鸡市的强势发展，外来经济、外来

5、人口将给房地产市场注入新的活力。一.竞争环境分析鉴于市场同期项目林立，本计划书中仅枚举有可比性的项目如下：老城区版块聚丰银座时代金厦5A洋房天上人间河滨花园桥南版块www.21ask.com中国管理资讯网www.21ask.com中国管理资讯网丽景家园美伦盛华家园马营新区小结：各项目营销手段和推广力度不断加强，但大多产品与市场需求脱节，销售状况也很一般。本案SWOT分析优势：1.地段中山路群众路十字占尽华通大厦，万客隆商务圈之繁华2.建筑结构板式南北通透阳光入室风可登堂框剪结构建筑新宠3.1米层高举头三尺有天地3.配套楼前广场气势不凡楼外玻璃幕墙俊朗大气入户低辐

6、式采暖防尘更美观劣势：1.户型设计户型单一面积偏大抗风险能力差布局不合理利用率低www.21ask.com中国管理资讯网www.21ask.com中国管理资讯网暗厅暗卫1.物业管理商业、住宅、办公集於一体，管理取费难统一；四部电梯的配套，不仅增加了公摊系数，更是增加了物业管理的成本的维修基金的支出。2.价格面积偏大导致总价攀高，使消费门槛增加机会点：1.高档住宅需求尚有余量2.非公有制经济发展给高档商住公寓带来机会3.城市国际化热点将吸引外来资本群体栖居置业威胁点：1.城市焦点东移，繁华不如往昔2.房地产引资力度加大，外来成熟开发商介入市场，新一轮竞争一触即发。

7、项目再定位系统研究贵方宣传页，项目的产品定位、市场定位、目标消费群定位、广告推广定位系统性不强，不能整合彰显特有气质。表现在：产品定位“别墅式公寓”www.21ask.com中国管理资讯网www.21ask.com中国管理资讯网与项目地标位置，建筑格局，配套等不符；市场地位缺乏功能性引导，目标客户群体锁定了个人购买，忽略了组织购买市场，广告定位更无明确主题，基于此，我方认为有必要对本案进行再定位。1.产品定位与描述阳光入室风登堂，健康物业中央领地纯板式，地标建筑大度能容天地宽，楼市精品2.市场定位精英世家品质豪宅资本扩张战略营地3.目标消费群定位追求高尚生活，注

8、重自身无形资产的各界成功