房地产行业动态分析：中央会议定调，因城施策、分类指导

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1、内容目录1.市场跟踪31.1.行业动态31.2.个股动态42.住房成交与可售（统计区间：18.12.14-18.12.20）42.1.一手房成交42.2.二手房成交52.3.可售库存63.土地供应与成交（统计区间18.12.10-18.12.16）74.投资建议85.风险提示9图表目录图1：申万一级房地产行业-周换手率3图2：申万一级行业周换手率3图3：申万一级行业-周收益率4图4：申万一级行业风险溢价4图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况4图6：一手房成交套数（按城市能级分类）5图7：一手房成交套数同环比、累计同比5图8：一手房成交面积（按城市能级分类）5图9：一手房成交面积同环比、

2、累计同比5图10：二手房成交套数6图11：二手房成交套数同环比、累计同比6图12：二手房成交面积6图13：二手房成交面积同环比、累计同比6图14：可售库存7图15：可售库存同环比7图16：去化周期7图17：供应规划建筑面积8图18：挂牌均价8图19：成交总价8图20：成交总建面8图21：成交楼面价8图22：土地溢价率81.市场跟踪1.1.行业动态申万一级房地产行业周换手率3.43，较上周提升3.82%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位臵。周收益率-4.27%，较上周收益率收缩4.94pct，上周各板块收益率集体下调，传媒、通信、农林牧渔板块收益

3、率下调幅度较小。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周中央经济工作会议召开，总结2018年经济工作，分析当前经济形势，部署2019年经济工作。会议指出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”；相较于2017年中央经济工作会议中房地产的相关描述而言（加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性

4、，分清中央和地方事权，实行差别化调控），本次会议对于房地产的描述更为简洁。1）本次会议关于长效机制的前缀，由“平稳健康发展的长效机制”变为“健康发展长效机制”，去了“平稳”二字，或表明决策层对于价格稳定的诉求在弱化，限价政策或有松动。2）本次会议关于长效机制的动词，由“完善长效机制”变为“构建长效机制”，或表明长效机制的相关政策在当前并不充分，推进不宜激进，适度适量或为关键。此外，构建与完善的区分或在于，完善是对于前期政策的认可并不断补充跟进，而构建或表明对于前期政策是否适合于当前市场仍有疑虑。3）本次会议并未提及住房租赁相关言论，或表明住房租赁问题被弱化。我们觉得或与18年来专业化

5、、机构化住房租赁企业推动租金上涨的相关新闻舆论有关。4）本次会议再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，或表明决策层对于房住不炒的决心，基于这一层面，未来城市间的因城施策或也是适度纠偏、适度调整的过程，期待中央层面的全面放开或比较困难。5）本次会议删去了“保持房地产市场调控政策连续性和稳健性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”，并改为如下描述“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”；“差别化调控”对应“因城施策、分类指导”，“保持房地产市场调控政策连续性和稳健性”消失，进而替代为“分类指导”，或表明地产政策严厉调控的阶段已经过去，未来一城一策或是常态，因城施策或使得城

6、市间轮动效应更为明显。6）本次会议中强调“夯实城市政府主体责任”，弱化“分清中央和地方事权”，进一步表明未来调控政策或更多由城市政府主体“因城施策”，同时，我们认为这一层面也再次证明，期待中央层面的全面放开文件或较为困难。图1：申万一级房地产行业-周换手率图2：申万一级行业周换手率资料来源：wind、资料来源：wind、图3：申万一级行业-周收益率图4：申万一级行业风险溢价资料来源：wind、资料来源：wind、1.1.个股动态本周涨幅前十与跌幅前十个股如下：图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况资料来源：wind、2.住房成交与可售（统计区间：18.12.14-18.12.20）2.1

7、.一手房成交全国41城一手房成交套数4.37万套，同比提升9.49%，环比提升5.81%，累计同比下降8.34%；其中，一线4城成交套数0.89万套，同比上升38.09%，环比上升24.15%，累计同比下降2.75%；二线19城成交套数2.67万套，同比上升12.72%，环比下降1.16%，累计同比下降9.90%；三线18城成交套数0.81万套，同比下降16.99%，环比上升13.83%，累计同比下降8.06%。全国41城一手房成交面积505.31万方，同