民商法学习心得

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1、民商法学习心得（五）添附1.“承租人经出租人同意装饰装修，租凭合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”（《解释》第9条）本条是关于合同无效时，装饰装修物的处理原则。所谓“未形成附合的装饰装修物”，是指该装饰装修物未构成房屋的重要成分。重要成分是指不能分离的或者分离损失巨大的成分，反之是非重要成分。2.“承租人经出租人同意装饰装修，租凭期间届满或者合同解除时，除当事人另

2、有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。”（《解释》第10条）本条是合同有效但终止时，未形成附合的装饰装修物的处理规则。21——28某甲出租房屋给某乙，同意某乙打“隔断墙”分割为小间转租（用益租凭），租凭期间届满，“隔断墙”应当如何处理？解答：“隔断墙”未构成房屋的重要成分，应由承租人拆除，另有约定的除外。第25页共25页3.“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租凭期内装饰装修物残值损失的，应予支持；（二）

3、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租凭期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租凭期内的装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租凭期内的装饰装修物残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，试用其规定。”（《解释》第11条）4.“承租人经出租人同意装饰装修，租凭期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”（《解释》第12条）对改良费用（装饰装修费用为改良费用），承租人仍无主张的权利—

4、—应当说这是一条非常特殊的规定。在租凭期满后，对装饰装修的“残值”，只好白送给出租人了。5.“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”（《解释》第13条）“未经同意”，就应当承担相应的责任。第25页共25页6.“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”(《解释》第14条)可以这样表述：扩建合法的，出租人负担；扩建不合法，按过错分担。（六）转租1.“承租人

5、经出租人同意将租凭房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租凭期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”（《解释》第15条）租凭合同与转租合同是两个法律关系，当出租人允许承租人转租的租期超过承租人剩余的租凭期限时，实际上也与承租人变更了租凭合同（延长了租凭期限）。2.“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租凭合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”（《解释》第16条）条文中的“六个月”是除斥期间。21——29学生提问：次出租人是“有

6、独三”，还是“无独三”？解答：是“无独三”（无独立请求权第三人）。第25页共25页3.《解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次出租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本条是关于次承租人代为清偿权的规定。（七）无权占有的次承租人支付使用费的义务“房屋租凭合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”（《解释》第18条）这是对无权占有者的债权请求权。凡是请求支付

7、货币的，都是债权请求权。（八）继续承租权“承租人租凭房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租凭期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租凭合同租凭该房屋的，人民法院应予支持。”（《解释》第19条）继续承租，只能在剩余的租期之内。继续承租人也有优先购买权。（九）所有权变动不破租凭的例外规定第25页共25页“租凭房屋在租凭期间发生所有权变动，承租人请求房