商业策划经典案例-湖景花园企划提案--★【汉魅huntmine—校内校外学习资料娱乐资源高.

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1、湖景花园企划提案第一篇市场及项H分析一、泉州市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的变化1)据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加人，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置而积增长幅度达&2%,高于去年2.3%的水平。2)全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%,价格下跌3.3%。3)2002年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%,居民收入增长7.8%,消费指数下降0.9%。4)泉州同期商品房交易量下降,上半年泉州住宅成交2153起,成交面积26.63万册,金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%o5)2

2、002年7月末泉州空置房面积达55.82万时，同比去年增长35.2%。6)2002年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3,同比去年下降13.3%。2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产币场的影响1)2002年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带來较大的冲击。2)2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及用绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将冇力的促进泉州城市形彖及品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。

3、3)2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市尺对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未來住宅市场中主要的竞争或卖点Z-o4)房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。3、泉州房地产住宅市场的发展趋势1)大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近儿年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。2)随着沿海人通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未來的发展热土。3）2002年下半年始，'‘冠亚城市花园”、"世纪巨星”及"屮远名

4、城”等楼盘的面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。4）区域购买力已基木得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足己明显表现。5）小高层住宅已开始逐渐为泉州币民所接受，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。6）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。7）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。二、木案SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析1、项目优势S1）木案位于温陵北路与湖心街交义的北边，隶屈丁•鲤城区，毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施廉故屈，以及将耍落成的

5、M民广场，区域地段价值属性禹，人文底蕴丰厚，M民有着较禹的的认同度；2）医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等,配套齐全,生活便利;3）本案于温陵路市区主干道旁，拥有12条公交线路，屈民出入与行车I•分便捷；4）泉州重点知名学校：三屮、五屮、师院位于木案区域内，有较高的教育资源及就学条件；5）东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻，城市稀缺的景观资源，在繁华的市小心闹小取静，独一无二,是本案最大优势；6）随着城市的发展与资源的口益稀缺，本案冇着较好的发展前景及巨人的增值潜力。2、项H劣势W1）木案处于新老城区的过渡带，项FI后为城屮村落，人量的民房密集而凌乱，

6、并居住着大量的外來民工，居住环境及视觉形象不佳，影响项目的形象及居住品位的测造与提升；2）项目一侧紧挨八卦沟，其难闻的臭味及漂浮水血的污物，亦对木案造成一定的影响；3）项II周边商业形态杂乱，档次不高，氛围不浓，店面空置率较高，店面租金相对较低；4）项忖所在湖心街前段，尚未改造，街而窄小，无商业氛围与特色，本案沿街店而的销售难度较人；5）项II旁中泉大丿夏及儿幢1日有建筑物，既破坏本案的完整性，乂不利于项目整休形象的塑造。3、项目机会01）老城区受政府古城保护的制约，房产开发基本受限，对老市区的居住与生活冇君向往和留念的客户群体,将是本案营销的一大契机；2）本案对面的祥

7、景家园定位为別墅小区，提升了项目所在的区域形彖与地域价值，亦对本案的项目形彖与品位的提升起着一定的促进作用；3）随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受，与稀缺的白然景观资源相伴而居，已成为都市成功人士对居住新的追求点，这将是木案的附加价值得以最大体现的市场大势。4、项目隐忧T1）泉州国联房地产二期开发的定位为屮高档住宅的“富贵花园”将直接对木项H构成威胁；2）与本案同区域的项目开发及市区相近的住宅项目将形成对木案客源分（截）流的威胁，因此营销时机的把握，亦是本案的关键；3）木案周围的村落、民房及众多的外來人员与较差的居住环境，将会影响木