商品房建设用地使用权期限届满后法律后果探析

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1、商品房建设用地使用权期限届满后法律后果探析　　摘要：我国城镇居民住宅形式以商品房为主，其所依托的住宅建设用地使用权的期限问题，依据相关法律规定，可以自动续期。但是法律却没有对续期的具体事项做出一个详尽的规定。但依据相关的立法规则，对于住宅建设用地的续期次数，应当以一次为限；续期所获得的期限，应遵从上一次权利人对该土地所获得的期限；而且续期之后，应该以免于缴纳国有土地使用权出让金为宜。　　关键词：住宅建设用地；物权法；期限届满；自动续期　　中图分类号：D920.4文献标志码：A文章编号：1002-2589（2014）04-0141-02　　一、商品房建设用

2、地使用权的有关立法规定　　从法律的角度上来看，商品房是指按法律法规以及有关规定，可以在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋。而建设用地使用权，依据我国《物权法》第135条的规定，其指的是：“建设用地使用权人依法对国家所用的土地享有占有、使用和受益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”8在我国大陆地区，个人是无法取得一块土地的所有权的，而对于权利人所取得的土地的使用权亦有一个期限的规定，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，各类土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、

3、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年，因为商品房的最主要功能是供人居住，所以，对商品房建设用地的定义的认识，是可以参照居住用地的相关规定的，也就是说其使用权最高年限为七十年。　　而对于最高年限的七十年届满后，居住用地使用权的权属将如何，我国《物权法》第149条对此做出了规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”在此条中，法条所采用的是“住宅建设用地”这个概念，而不再是前述法律的条文中所采用的“居住用地”，不过，这两词的含义及其外延并无不同，在此，便不再多述。话说回头，我国是在20世纪80年代开始兴起的商品房开发

4、，而包含对土地使用权期限届满后的法律后果的规定的《物权法》是在2007年才得以通过和实施的，其之出现，对于填补我国法律在这方面的空白有着举足轻重的意义。但是该条规定虽然确立了住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但却对于如何续期的具体程序方面没有做出任何规定[1]。　　二、商品房建设用地使用权续期的相关问题　　上述部分也已经提到，对于商品房建设用地使用权的论述，是可以参照住宅建设用地的相关规定的。而对于住宅建设用地的续期问题，则主要被规定于《物权法》第149条之中。《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期限届满则自动续期，此无疑是给社会上广大购房者吃

5、了一颗救心丸，但这颗救心丸，却是“治标不治本”的。期满后自动续期，但是如何自动续期？土地使用权人是否还需要交纳相关费用？若是交纳费用，那么这经费的名称又该怎么定义？对这些，现行立法都未做出完善的规定。8　　《物权法》第149条纵使给了广大购房者一颗救心丸，但是疗效却不完整。查找《物权法》的立法背景，这一条第一款的立法原意是：“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少科学依据，应当慎重研究，物权法以不做规定为宜。而且物权法不做规定，也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定。”[2]有学者对此的评价是认为这是实用主义的体现[3]。的确，这

6、样是很符合我国国情的，同时也是立法者谨慎小心的体现。　　不过，在我国，虽然大背景是全国的商品房的建设用地使用权期限都还基本没到期，但是其中还是存在着个别尖锐的个例。其中一个便是青岛的阿里山小区。其事件的背景便是因为在1989年时，没有相关政策可依，青岛在国有土地使用权出让时对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权规定了20到30年不等的年限。而到了2009年，便已经开始有业主的土地使用权期限届满了。对于此事，当地国土局最初提出按照基准地价补交土地使用出让金，来为业主的住宅所在土地续期，折合价款约为600元每平方米。但是国土局的这个方案并未被广大业主认可[4

7、]。据了解，截至目前，已经有部分阿里山小区的业主缴纳了价款，但仍有大部分业主还在等一个最终的说法。不过，值得庆幸的是在阿里山小区的住宅建设用地使用权到达其期限之前，我国的《物权法》已经得以颁布实施，因此，目前小区里的业主的房屋产权和土地使用权问题是已经得以解决的，只是在关键的有偿还是无偿的问题上，还是悬而未决。　　《物权法》的颁布实施，至今已经过去了六年，相信立法机关在此期间是在不断地探讨怎样去完善诸如《物权法》第149条这样的条文的。在下文中，本文将继续展开论述，以给出一个自己的观点，供于参考。8　　三、对商品房建设用地使用权期限届满后的相关问题的建议

8、　　虽然就我国现今房地产市场的大环境来看，绝大多数的商品房的建设用地使用权都还没