土地一级开发政策解读

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1、土地一级开发政策解读各位领导：上午好！刚才，冯部长从商业模式的不断创新、市场驾驭能力的不断加强、投资综合效益的不断显现等三个方面，全面总结了股份公司土地一级开发业务取得的成绩；从城镇化的发展、央企的政治优势以及土地一级开发面临的政策、市场和开发风险等方面，分析了土地一级开发面临的机遇和挑战；从加强政策研究、预算和过程管理、税收策划和学习交流等五个方面，对下一步工作提出了要求。接下来，戴总在各单位经验交流后还要作重要指示。按照会议安排，下面由我代表投资发展部，结合最近国家相关部委、省市出台的文件，就土地一开发项目的主要内容所涉及

2、的相关政策作一个解读，供各位领导参考。一、作好项目的选择去年四部委出台的《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）和今年银监会下发的《关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》（银监发[2013]10号），对基础设施BT投资业务的影响极大，使BT业务面临的政策风险、融资风险和回购风险越来越大，但对土地一级开发业务却是利好。463号文的核心是控制政策的隐形债务。近年来，地方政府为加快城市建设，将部分储备土地交由地方融资平台公司进行管理，在这些公司下设立土地储备分中心，名义上受政府土地储

3、备机构统一管理，实际上，大部分平台公司正利用土地储备贷款和土地出让收益进行基础设施建设，致使政府的债务不断增加。因此，463号文要求：地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目；要求地方政府进一步规范土地一级开发行为，确保土地储备贷款用于土地一级开发，防止地方政府借土地一级开发之名、行基建投融资之实。由于融资渠道受限，加上地方债务的陆续到期，地方政府和平台公司必须加快土地一级整理，以缓

4、解财政压力。从银监会2013年4月下发的《关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》来看，这份文件可以视为463文实施细则的一部分，其核心是加强贷款风险管理。文件将地方政策融资平台分为“全覆盖”“基本覆盖”“半覆盖”“无覆盖”四类，“全覆盖”是指借款人自有现金流量占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上；“基本覆盖”是指借款人自有现金流占其全部应还债务本息的比例为70%（含）至100%之间；“半覆盖”是指借款人自有现金流占其全部应还债务本息的比倒为30%（含）至70%之间；“无覆盖”是指借款人自有现金流占

5、其全部应还债务本息的比例为30%以下。文件规定对平台公司新发放贷款要满足六个条件：一是现金流全覆盖;二是抵押担保符合现有规定，不存在地方政府及所属事业单位、社会团体直接或前接担保，且存量贷款已在抵押担保、贷款期限、还款方式等方面整改合格;三是融资平台存量贷款中需要财政偿还的部分已纳入地方财政预算管理，并已落实预算资金来源；四是借款人为本地融资平台；五是资产负债率低于80%;六是符合463号有关要求。由于银行系统实行贷款跟踪管理，银行对平台公司的新增贷款最终均需落实在项目上，按银监会10号文要求，能满足项目贷款条件的基础设施项目

6、仅有土地一级开发和能通过自身收费全额还贷的项目。由此来看，在今后一段时间，土地一级开发作为地方政府财政收入的主要来源，因其具有现金流全覆盖特点，在项目的合法合规、融资和投资收益和回收保障等方面优势将更加显现。土地一级开发项目生产的产品是土地，产品要及时销售决定于市场的需求，一个城市土地市场的需求其核心在于城镇化的进程。从长远看，城镇化需要带来的巨大市场为土地一级的发展营造了广阔前景。但具体到不同城市，会有较大的差异，主要是我国在对城镇化率的统计时，将在城市打工的农民作为城市常住人口进行了统计，过高地估算了城镇化进程。对没有产业

7、作为支撑的城市而言，过高地估算不是表明城镇化还有提升空间，而是面临着城镇化能否继续进行下去的危机，因为近十年来城镇化进程的致命缺陷是以城镇化为幌子，进行了一轮超大规模的城市拆迁、改造和重建，真正受益的是原有的城市市民，纳入城市常住人口统计的打工农民并未受益，这部分人根本没有购房能力，城镇化尚未真正开始，成本已抬得过高，市场表现上是只见钢筋混凝土，不见人。因此，我们在对城镇化分析的同时，更多的是要关注城市的发展动力，要分析土地一级开发项目“聚人气“的基础和根本。在选择项目时，要抓住地方政府搬迁的有利时机，选择与城市整体发展规划相

8、匹配的启步区、核心区等行政中心所处重要区域，或区域中心城市规划的生态、居住区，认真分析区域土地一、二级市场的现状和未来供需情况；通过与政府签订战略合作协议，建立双方的高层对接机制，通过与项目业主签订项目主要框架协议，固化主要条款。二、设计好建设模式、明确合作范围土地一级开发投