供给侧改革背景下我国房地产去库存问题研究

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1、供给侧改革背景下我国房地产去库存问题研究　　摘要：中国房地产行业目前面临高库存、城市分化等问题，严重制约了房地产业的健康平稳发展，因此，去库存成为促进我国房地产行业发展的首要议题。本文立足于房地产业的库存现状，分析其内在原因，结合相关政策，提出有效的去库存的对策。　　关键词：去库存；虹吸效应；产能过剩；过度开发；土地财政　　中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1673-2596（2016）08-0077-03　　一、房地产业库存现状　　一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状，2015年末全国房地产

2、库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。据测算，除了上述待售的商品房面积，全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米，上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米，完全消化至少需要10年。7　　由图1可知，2015年全国各线城市的库存积压现象均有所缓和。在各线城市中，三线城市库存积压现象最为严重，截止2015年12月，商品住宅库存消化时间仍高达19.9个月。相比较之下，一线城市库存平均消化时

3、间8.2个月，表明一线城市商品住宅的紧俏。图2比较了2011-2015年全国各线城市平均库存面积，我们也可以看出，三线城市的库存面积始终是居于第一，而一线城市的房地产热度一直不减。　　总的来说，现有库存有两个难点：一是非住宅库存。自2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。由于这一重心的转移有利于提升城市的形象，因此得到了地方政府的大力支持。如今，这部分非住宅项目出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。二是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明

4、显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。　　二、房地产高库存的原因分析　　（一）“虹吸效应”透支三四线城市购买力，造成三四线城市房地产库存积压　　在当前房地产市场总体弱复苏的局势下，各线城市之间出现了信贷、人口和投资的“虹吸效应”。换句话说，虽然同享优惠政策，各线城市间的房地产市场分化却逐渐加剧，一线城市以其发达的产业吸引大量外来人口，扩张了住房需求，使得一线城市房地产行业“僧多粥少，水涨船高”；同时，由于三四线城市人口的外流，造成房地产库存积

5、压严重，限制了房地产业的发展。总的来说，这种“虹吸效应”反映在以下几个方面：第一，有住房需求的购房人口持续涌入。就经济发达程度来说，一线城市的经济领跑全国，吸引了大量外来人口聚集于此，使得当地房地产供需缺口拉大，造成房价居高不下甚至有“疯涨”7的趋势；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体来看普遍较为黯淡，人口流出现象较为严重。第二，贷款资源集中于一线及部分二线城市。从各地贷款数据来看，目前房地产信贷资源高度集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右。第三，开发性投资向一二线城市靠拢。由于

6、三四线城市的房产库存积压严重导致价格持续走低，为避免库存进一步加剧，很多投资者抽离三四线城市的投资资金，集中投向一二线城市。　　（二）制造业产能过剩波及房地产业，引发房地产业过剩　　房地产行业的上下游涉及到各产能过剩制造业，且有着较为密切的关系[1]。为了探究房地产业与产能过剩行业的相关性，依据2012年价值型投入表，综合考虑房地产业对产能过剩行业的直接消耗系数、完全分配系数和直接分配系数，分析房地产业及其上下游相关产能过剩行业的相关性大小。　　第一，房地产业对于化学工业的直接消耗系数与直接分配系数均较大，表明房地产业与该行业

7、的关联非常密切。第二，房地产业对石油加工、炼焦及核燃料加工业的直接消耗系数远大于直接分配系数，说明石油加工、炼焦及核燃料加工业处于房地产业的上游段。第三，房地产业对金属产品制造业的直接消耗系数与直接分配系数都较小，但是相应的完全消耗系数却要大得多，说明房地产业与金属产品制造业的间接关联比直接关联密切得多。第四，房地产业对非金属矿物制品业的直接消耗系数小于直接分配系数，说明非金属矿物制品业处于房地产业的下游段，是房地产业的原材料供应部门。可以看出，产能过剩的制造业会对房地产业造成不同程度的影响。因此，产能过剩也是造成三四线房地产

8、库存积压的一个原因。　　（三）房企过度开发，增加库存消化的压力7　　从图3看，从2005-2014年我国商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积均保持上升态势，通过对比三个量可以知道，竣工面积始终小于销售面积，表明商品住宅市场始终属于供不应求的状态；施工面积远大于竣工面积和销售面