浅谈房地产开发过程中的工程项目管理

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1、浅谈房地产开发过程中的工程项目管理孙云祥邯郸市富城房地产有限公司056500摘要：工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定,代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。项目管理是近年来在工程项目里运用得最广泛的一种管理手段，他对工程的整体效益和竞争力的提升有重要的推动促进作用。房地产作为我国的支柱性产业，为了有效地实现资源的合理配置，促进经济的发展和社会的稳定，认识我国在房地产开发的过程中工程项目管理出现的问题和应该釆取的有效措施就显得尤为重要了。关键字：房地产开发过程工程项目管理房地产开发项目是一项复杂而且系统的工程，它具有面临风险大，投资金额多，开

2、发周期长等特点。一般划分为项目策划、项目设计和项目实施阶段。房地产开发商作为房地产开发项目的总负责人和总策划者，其对工程项目管理的有效与否，肓接关系到房地产产品的工期的长短，质量的好坏，以及能否获得高额的利润有直接作用。但在现阶段，我国的房地产开发过程中的工程项目管理仍处于初级阶段，各方面的体制还不大成熟，尚未形成一个有效的科学管理模式。如何科学地认识我国在房地产开发过程中的工程项目管理中的缺陷和不足，以及寻找有效可行的措施来促进我国在房地产开发过程中的工程项目管理的发展己经成为了当务之急。1.房地产开发过程工程项目管理过程存在的不足之处1.1物业管理和售后服务不到位，存在着潜在的矛盾房地产

3、作为一个需要高额投资资金的产业，它的售后和物业管理显得尤为重要。房地产开发过程的工程项目管理作为近几年来的新兴产业和服务业，为大众服务是它不变的宗旨。但是，随着房地产在我国的快速发展，高额的利润促使更多的人不断地加入到房地产的行业中，参与人员素质的参差不齐，致使很多品牌和售后服务意识较差，很多的房地产商片面地追求利润而忽视了售后的服务与之前的承诺，致使很多的业主在买完房子之后发现问题都无从诉说。除此之外，对于之前承诺的基础设施和配套设施也存在着偷工减料，甚至压根就没有的问题，这就很容易造成了买卖双方的之间的冲突和矛盾，对后期的商品房的销售也带来了负面的影响，这种片面追求利益而忽视后期的物业管

4、理和售后服务甚至是用某种手段欺骗消费者的行为是不利于项目管理整体效益的发展和积聚的。1.2设计管理制度待完善，行业规范化受制约设计管理制度的不完善，致使很多的设计单位和监理单位之间由于没有可供依据的有效制度，缺乏行之有效的沟通，出现了配合不紧密甚至是脱节的问题，使得很多的设计问题在施工中频繁出现，很多施工方其至私自变更设计图纸,致使变更后的设计图纸与原图纸相差甚远，这不仅仅造成了人力物力上的浪费,也使得管理出现了混乱。许多施工单位对设计在项目投资控制中的重要作用认识不足，造成了监理上的缺失，行业规范化受制约，这主要是相关的项目管理人员对自身行业认识不足，未能很好地制定行之有效的管理制度。1.

5、3管理体制待发展，进度和成本与预期目标不符我国当前的房地产行业虽然在外界看来是一片辉煌景象，但实际上，我国的房地产行业才刚刚起步，各项规章制度还未完善，很多的工程项目管理人员对项目管理的理解不够深入，在项目管理上照搬国外的模式，没有进行相应的变通，对项目管理的具体细节了解不够深入，尤其是在目前我国房地产行业的工程项目管理体制还普遍存在着不够完善的现状下；事前，事中和事后的管理出现了脱节自然就在进度和成本的方面出现了问题，例如近年来连续出现的管理费用居高，房价的只涨不跌，延期交房，开发的成本过高等的问题，都是严重超出预期成本所造成的。1.4项目开发前期未深入调研，可行性分析缺乏很多的房地产商片

6、面地追求利润，在征到一块地后就开始建造房子，并没有对项目的开发进行深入的调研，没有进行技术，经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理无法进行前期的预期和控制，在后期出现了一系列无法挽冋的问题，例如结构的设计不够合理，成本较高，公摊过大，空置问题严重，商品房户型结构单一等，严重影响了土地和资本的流通和合理的配置，也造成了过多的人力物力的浪费。2•提高房地产开发工程项目管理的有效方案2.1重点实施项目质量的管理与控制随着房地产行业的迅速发展，房地产行业的问题也随之出现。比如近年来连续报道了很多地方出现了业主抱怨新买的楼房还没入住就已掉灰，横梁出现问题，更有甚者，很多在看房吋售房中心承诺有的基础设

7、施，配套设施都是子虚乌有，欺骗消费者的，很多业主入住后都深感被骗。这告诫房地产开发商在注重利益的同时，也要重视房屋质量的管理和控制。合格的质量是房地产业对房屋的最低保证。有些房屋的质量问题不会在刚开始就暴露出来，有些在屋主入住两个月或几年后才岀现，随着吋间的推移，房屋的本身质量就会被暴露无遗。因此，在建造房屋时，要在人员，材料，地工等方面进行严格的控制和把守，做到量化要求，保质保量，让消费者放心。同吋，商品房