中国保障性住房建设融资模式探究

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1、中国保障性住房建设融资模式探究【摘要】大力推进保障性住房建设，是我国的一项重要制度安排。这项举措旨在推进社会公平，保障低收入等特殊群体的利益，是社会主义制度优越性的重要体现。几年来的发展证实，融资难是保障房建设实施过程中最大的瓶颈一一因为保障性住房具有社会福利性、公益性等特点，难以完全依靠市场化手段筹措建设资金。按照国家出台的相关政策，地方财政资金预算收入的10%、土地增值收益的10%、住房公积金增值收益的10%等资金要用于保障性住房项目的建设，但尽管如此，资金缺口仍然巨大。笔者认为，仅靠政府渠

2、道的有限投入，并不能满足保障性住房可持续发展的需要，我们必须在国家法律与政策许可的框架内，积极探索发展保障性住房建设的融资新渠道，建构多元化的筹资路径，并做好相关资金的管理与使用，全面推进这项惠民工程的顺利实施。【关键词】保障性住房多元融资资金管理中图分类号：TD327.3文献标识码：A文章编号：1009-914X(2013)35-252-01保障性住房建设是中国特色社会保障体系的重要组成部分之一，筹集足够的建设资金是落实保障性住房建设的关键环节。由实践来分析，我国目前的保障性住房建设资金大体上

3、有四类来源：中央财政补助资金、地方财政补助资金、企业或者个人筹集的资金、各类金融机构资金(公积金贷款、开发性贷款等)。这四类资金在不同省市区用于保障房建设总投入中所占的比例差别比较大，体现了经济发展水平的差异。总体上说，中西部等经济发展水平一般的地区对中央财政与地方财政的补贴资金依赖性较强，而京津以及东部沿海地区则筹资渠道多样，主要依靠金融机构融资和单位、个人集资。总体来说，各省市区在保障房建设方面都普遍存在资金压力大、融资困难等问题。建设保障性住房对我国来说尚属新生事物，笔者认为，我们应当全面

4、借鉴先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。那么，先进国家和地区在保障性住房融资领域有哪些值得我们借鉴和学习的经验呢？1•建立健全法律体系。制度体系是住房保障体制中的基础性工作，国外很多国家和地区都颁布了有关住房保障的专门性法律，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。(1)建立健全住房保障制度法律体系。应尽快将保障住房政策提升到法制层面，为相关金融支持政策措施的

5、出台和落实提供法律依据。我国尚未颁布相关住房保障法，仅通过一些临时性政策对保障性住房提出阶段性要求，缺乏对建立住房保障制度的明确规定。因此应尽快制定专门的住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定;明确各级政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任；保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施。形成较为完备的法律法规体系。从而为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。(1

6、)发挥各级政府在保障性住房融资机制中的主导地位。应建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障性住房建设的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于保障性住房建设。(2)构建保障性住房金融风险分担机制。由于

7、政策性担保体系不健全，保险机构与银行、政府融资平台和保障个体的协调机制没有建立起来，导致缺乏合理、有效的风险分担机制，不能很好地为贷款方服务。涉及居民切身利益的公积金贷款、社保基金等也没能引入有效的担保机制，这也是此类融资模式欠缺的原因所在。有效的担保机制将极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。因此我们要做的是:第一，切实做好融资平台规范清理和运营管理工作，建立专门的、独立的保障性住房融资平台，与以往政府融资平台债务彻底分离开来，成立统一管理保障性住房建设资金筹集和使用的专业部门，切实做好

8、项目资金配套工作，增强金融机构支持保障性住房建设的信心。第二，建立政府住房抵押贷款担保制度。借鉴国外住房金融保险制度的成功经验，形成政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立完善的抵押贷款担保机制，有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。第三，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑并实施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须计入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴，使银行承担的风险与收