2011年北京四合院市场调研报告

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1、2011北京四合院项目市调报告第一部分四合院价值所在稀缺：量少，不可复制，整个北京市公产、私产、公私合冇四合院共20000套左右。目前价高者范围仅限北京素有皐城之称的东城、西城，单价、总价均高；且仅限现存的私产、面积足够大的完整的院落，约4000套左右。尊贵：皇城东富西贵Z地本身即不可复制，稀有。将Z变为个人专屈，越是价格贵越珍贵。投资价值：因其承载着中国广I専的文化影响价值差异的因素：面积、景观、停车、朝向、风水、新I口程度。除木身面积、1新旧外，其它影响价格的三个极为重要的因素分别为：一是周边大环境，什刹海、景山附近价格更高。二是交通及停车，胡同过

2、窄不能停车者，价格低。三是风水，旁边是否有公共厕所、变压器、院落是否方止等均决定是否成交及成交价格。价值梯级：同等条件下，经专业设计改造的产品价值最大；其次为未改造建筑破I口产品；再次为原冇建筑经过私人改造尚口J居住但不甚舒适的产品。第四部分四合院市场现状分析一、四合院分布状况上世纪90年代，因为城区大规模拆迁，导致北京四合院存量面积严重下降,直至2000年起，得到保护、修复，据目前统计北京市大约存有300万平米左右，其屮97%分布在城四区，东城区分布最多为50%,英次是西城区。北京市成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够口由交易的仅为3%

3、左右。随着四合院的大量减少及北京传统建筑形式保护的重视，四合院稀缺性得到体现，目前主要集中在内城四区。表1:四合院分布表表2：北京历史文物保护区规划表表3：四合院保护区内分布表3二、四合院供应状况目前在售四合院大约在330套左右，集中在东城区和四城区。成交量:整个市场2004年成交25套,2006-2008年每年约60-80套,2009-2010年每年约120套交易。四合院占地面积以300平米以下为主，其次为300-500平米，500平米以上供应较少。供销售四合院市场供应有限：300平米以下及300-500平米占地面积为市场主流,投资变现快；500m2

4、-1000nV以上为稀缺户型，市场交易量小，投资价值大,变现慢。四合院销售及租赁价格三、四合院价格的决定因素有很多，主要是地理位銘（保护区东城区：最低价2.44万/m2最高价15万/m2；主要价格区间2.5-5.57J/m2崇文区：最低价1.92万/m2最高价8万/m2；主要价格区间1.5・3万/m2宣武区：最低价2万/m2最高价5万/m2；主要价格区间2-4万/m2表：4四合院主流交易面积均价分布图四合院租赁价格:西城区：最低2.74元/m2〃天最高15.29元/m2〃天；主要区间3.5・7元/m2〃天东城区：最低1.41元/m2〃犬最高13.81元

5、/m2〃天；主耍区间3.5・6元/m2〃天崇文区：最低0.26元/m2〃天最高4.38元/m2〃天；主要区间2・3元/m2〃天宣武区：最低2.47元/m2〃天最高6.94元/m2〃天；主要区间2.5-3.57G/m2〃天四、四合院成交表现价格表现：㊉四城〉东城〉崇文〉宣武㊉保护区㊉1000m2）500m2）300nV及以下㊉有地下室〉没有地下室㊉有停车位（库）〉没有停车位（库）成交表现：成交量集屮在东城和四城,四城最多达到51%,山地而积集屮在300-500平米,占总量45%o市场需求表现面积大者更有市场：500平米以上即为大面积，因历史遗留问题，此类

6、四合院保存5较少，而需求较大，因而市场表现为面积越人，相对价值越高。付款方式:四合院的付款通常为一次性付款或等价路换房，不能银行贷款和分期支付。因而受价格和付款方式的彩响，占地而积小的、500平米以下四合院为市场主流；销售的四合院，主要是口住和投资，占地越大总价越高，相对地变现能力弱。客群分布投资人占40%,待升值倒卖、出租；自住者占50%；单位办公占20%o65%为外籍、港澳台人士，外省市人或机关占30%o第五部分本项目开发价值分析一、本项目概况项口位于5号地铁线东四站点西北出站口，东、南两面临街，东西长180米，南北长74米的矩形地块，占地面积13

7、000m2o项目初步定位：临街部分开发商业物业；背街进深余地拟建四合院（院落血积500-1000m2）o二、项目地块四合院开发价值北京二环内东西城区具有较高投资价值。东城区四合院主流交易均价在5.5力7m2,参照东四头条四合院建成标准（不做其它差异化比较），700-1000以上平方米以上的大面积院落成交单价在8-13万左右；年租金收益也在300-450万/年/院（8-13元/平/天）。经邀北京知名四合院经纪公司实地考察后，参照我司项目地块东侧东四头条四合院标准，了解到该地段同类四合院（毛坏）市场价格约9・11万（含地下室价格高1万）。三、项目简耍收益分

8、析根据本项目地块形态及规划定位，临街规划的商业部分约占地6000平方米，除开道路区域等，实际可