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1、房地产开发商自建物业管理公司的利与弊<工业技术经济>20O2年第6期总第12,4期房地产开发商自建物业管理公司的利与弊张沈生刘亚臣当前,我国物业管理公司的形式大致可分为四种:一是由房管所转轨组建的;二是由房地产开发商自建的下属公司;三是由企事业单位在机构改革中逐步推向社会后勤部门转变而来的;四是从事专业物业管理工作的公司.现在,许多房地产开发商从自身的利益出发,自建物业管理公司的情况较普遍,即现在大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的,有的是开发企业内的—个部门或子公司.这种做法对于物业管理行业的发展究竟是利大还是弊大?本文就此作如下的分析:一,房地产开
2、发商自建物业管理公司之利1.有利于后期的物业管理.自己开发的项目,物业公司从头到尾都方便参与,自然而然地就早期介入了物业管理,所以.对物业的规划方案,设计,施工以及验收等过程都非常清楚,便于以后的物业管理.2.可促进开发商售房,具有经营优势.目前的消费者购房,在考虑地域,环境,规划,户型,价格等因素的同时,对关系到以后物业的保值,升值和生活舒适,方便程度好坏的物业管理非常重视.开发商在规划和推出楼盘时,可对物业管理方案进行通盘考虑,甚至将物业管理的方案及特色作为卖点而融入营销方案的策划中,将物业的特色与物业管理捆绑起来.推动售房.另外,开发商在尾盘遗留或市场变动的情况下,物业
3、公司可帮助发展商及时调整销售战略,改售为租.收购二手房等,使发展商轻松做长,短线结合,获取最大利润.3.具有沟通优势.在对物业的管理过程中,因物业公司与发展商都是一家,容易沟通,出现建设责任问题双方能积极协商而不至于扯皮,处理问题相对快一些;而且双方还可以在特殊情况下,在一定的时期内拖延甚至掩盖一些物业管理上需要解决的问题,一致对外.4.可降低物业公司的成本.物业公司可通过开发商工程发包系统获得市场价格信息,集团采购成本,小工程自建等多方面成本优势,最大限度的降低经营成本,提高经营效益.5.相对于其他物业管理公司具有人才优势.多数物业管理公司的人员分流于房地产开发公司,其人员
4、技术力量强,行业特点熟悉;开发公司与物业公司之间的人才相互利用,相互吸纳储备作用明显.6.具有信息优势,基于发展商的政策法规信息,行业发展信息和基于物业公司和业主回馈信息,使用需求动向互为补充,促进各自发展.7.资源可以充分利用,做到资源,利益共享.许多城市在实施物业管理条例的同时,并且还对新建住宅小区的前期物业管理,物业综合验收及移交,物业维修基金的收缴及移交等进行了强制性的规范,精明的开发商出于自身的利益需要,纷纷成立物业公司.对于开发商而言,既可以做到"肥水不流外人田",又有利于开发方案的实施,可谓一举多得.二,房地产开发商自建物业管理公司之弊1,房地产发展商自建物业管
5、理公司不利于物业公司成长依附于开发商的物业公司,由于受到经营规模,配合开发商售楼行为的制约,多半也只是"守得一亩三分田".具体到经营上往往是在等着政府规范市场,靠着母公司去不断圈大地盘,拿着开发商的补贴过日子.作为物业管理市场竞争主体的企业,由于有了这样或那样的"血缘",使得企业在市场竞争中应有的危机感越来越淡,依赖性却越来越强.2.容易形成行业垄断,限制了物业管理市场的形成和发展.目前.我国物业管理还受到单位垄断,行业垄断,地区垄断,政府垄断和开发商垄断等各种垄断.这些垄断的存在,一方面限制了物业管理在我国的进一步发展,另一方面也抑制了我国物业管理整体水平的提高.3.不利于
6、物业公司在市场中求生存,求发展,培养竞争能力的提高.开发商本想造楼盘树品牌,创效益,可由于"肥水不流外人田"的观念支配而成立的物业管理公司,实质上是开发企业母体的附属品,是"老子和儿子的关系,开发中的遗留问题由儿子背,经费缺乏向老子要"等.这些所谓的物业管理公司,与各自的母体存在着千丝万缕的关系.由于其经营好坏并不与物业管理企业的存亡有关,有些虽名为独立核算的法人企业,实际上还是靠各自的母体的奶水滋养,并无自身的激励机制.目前,房地产开发商自建的物业管理企业普遗存在着母公司不断"喂奶"的情况.4.不利于房地产开发商和物业管理向专业化和社会化的方向发展.物业公司拥有独立的经营自
7、主权是物业管理公司赖以生存和发展的重要条件.物业管理公司作为服务性的企业,应该具有自主经营,自负盈亏的权利.一54—<工业技术经济>2OO2年第6期总第124期实现房地产开发商与物业管理公司的分离是切实保护业主利益的根本举措.随着社会的发展,人们生活水平和需求水平的提高,这种开发与管理合一模式的弊端日益暴露出来:它不利于房地产开发商和物业管理向专业化和社会化的方向发展,与住宅产业现代化也是不相符的;特别是他不利于切实保护购房者(业主)的利益.只有当物业公司与房地产商是各自独立的,在物业的移交
