襄樊锦绣广场市场调研及发展定位报告.doc

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1、目录1襄樊商业市场整体发展概况51.1消费市场发展51.2襄樊商业市场发展特点71.3襄樊商业地产发展特点71.3.1商业地产现状71.3.2商业地产发展中存在的问题71.4商业发展规划81.5小结92竞争楼盘分析92.1拉美步行街92.2开放广场102.3豪门新天地102.4香港风情街102.5奔泰阳光城102.6新大陆中心广场112.7九隆广场112.8小结123在售主要竞争对手分析123.1概况比较123.2营销策略分析133.2.1拉美步行街133.2.2九隆广场133.2.3比较分析133.3小结144

2、项目理解144.1地块现状及规划144.1.1地块现状144.1.2规划14264.2建筑形态对项目的影响144.2.1促进144.2.2制约154.3项目SWOT分析154.3.1S（优势）154.3.2W（劣势）154.3.3O（机遇）154.3.4T（威胁）154.4项目发展条件对项目的促进与制约155项目性质界定156商圈分析176.1目前商业格局176.2解放路－长征路商圈176.3商圈分析186.4寻找商圈的突破提升点196.5市场机会挖掘196.6结论197针对性调查207.1再尔电脑城207.1.

3、1概况207.1.2商家结构207.1.3小结217.2现代城电脑数码广场217.2.1概况217.2.2商家结构217.2.3小结227.3科技馆228项目定位238.1主题定位238.2功能定位23268.3业态业种定位238.4楼层功能分布248.5形象定位248.6目标客户群定位248.6.1消费者定位248.6.2经营者定位248.6.3投资者定位248.7经营管理定位258.7.1统一经营258.7.2统一的物业管理及经营管理258.7.3统一售后258.7.4定期促销258.7.5定期商家培训26结

4、束语2726襄樊商业市场整体发展概况1.1消费市场发展到2004年底，全市共有商业服务网点42370个，其中襄樊市区21050个，每千人拥有网点17.5个，市区商业服务业网点总营业面积102.26万㎡，人均占有0.85㎡；实现社会消费品零售总额206.64亿元，其中襄樊市区112.02亿元；2005年底，实现社会消费品零售额235亿元。襄樊近年社会消费品零售总额（单位：亿元）湖北省主要城市社会消费品零售总额（单位：亿元）近几年来襄樊消费品市场发展迅速，特别是从2004年起快速增长。2005年湖北省六大城市中，襄樊

5、的社会消费品零售总额仅次于武汉，位居第二，势头强劲。居民可支配收入及消费性支出逐年提高，城镇居民购买力日益加强。26襄樊近年城镇居民可支配收入（元）2005湖北省主要城市居民可支配收入对比（元）湖北省内六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居第四位，与其他城市相比均有一定差距，但也从侧面反映出仍有较大增长空间。在消费性支出方面，教育文化娱乐服务项的比例达到了19%，比去年增加了3%，反映市民的精神层面消费有较明显增长，消费观念已不仅停留在吃穿住方面，转而向更高层面的消费领域转移：261.1襄樊商业市场发展特

6、点q新型业态呈快速发展态势：近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高。q整体档次有待提升：具备百货、超市、专业店、专业市场、商业街等多种业态，各占据部分市场份额，但品牌及影响力度不够，横向和纵向层面都有待提升，缺乏具有领导性地位的“龙头”商场。q经营管理模式有待创新。1.2襄樊商业地产发展特点1.2.1商业地产现状q商业地产蓬勃兴起，樊城板块尤为突出；q楼盘的地理位置相对集中，解放路商圈和二汽商圈均同时有大批量物业推向市场，q主要在售/待售商业物业约16个

7、，总推货量达到近30万㎡，竞争激烈；q多为底商和裙楼商业，以街铺、室内步行街等形式出现；q专业市场与综合性购物商场各占据一定比例：16个商业物业中，专业市场约5个，综合性购物商场11个，其中专业市场集中在建材、小商品、汽车/配件等方面；1.2.2商业地产发展中存在的问题q网点布局不够合理，低档次商场重复建设q整体层次偏低，现有网点结构简陋，未形成规模效应。q商业地产开发定位模糊，新型业态发展缓慢。q先开发后招商，致使商业设施的建设存在缺陷，给招商带来阻滞。26q总体来看，商业地产尚未进入有序开发的阶段，地产和商业

8、未能有机结合，多数仍采用开发住宅的模式来开发商业地产。1.1商业发展规划作为发展中城市，襄樊市的商业地产有着极大的发展空间，按规划，2020年，湖北省将初步建成“武汉都市连绵区”(“大武汉”)、“襄樊大都市区”(“大襄樊”)、“宜昌大都市区”(“大宜昌”)，构成一主二副“品”字形分布的城市群。樊城是襄樊重点商贸发展区，商业物业的区位价值具有动态提升性，解放路—长征路商圈作