通惠河项目初步分析报告

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1、通惠河项目初步分析报告（阶段性报告）北京银工房地产开发有限公司2005年11月7日第一章、项目简介和项目背景第二章、项目区位分析第三章、项目周边市场分析第四章、项目市场定位第五章、北京市近期房地产形势判断第六章、项目现形状况分析第七章、项目操作可行性分析第八章、项目经济测算第九章、项目资金运作分析第十章、结论附件第一部分、项目简介和项目背景一、项目简介项目用地位于北京市朝阳区建国门外大街赛特大厦以南、通惠河以北、西临高级人民法院。该土地用途为居住用地。该地块总用地面积29102平方米，由建设用地、代征道路用地两部分组成，其中建设用地1009

2、6平方米，代征道路用地19006平方米。项目建筑面积63300平方米，其中地上建筑面积43500平方米，地下面积19800平方米。地上面积住宅33500平方米，商业10000平方米。地下面积地下车库15800平方米，人防设备用房4000平方米。容积率4.3。二、项目背景本项目地块是项目所有方于2001年连同项目公司一起收购的，现项目公司为北京通惠房地产开发有限责任公司。该项目公司成立于1999年12月3日，注册资金5550万元。土地方收购项目公司后，一直没有充足的资金进行房地产开发，项目公司一直在调整规划，一直在努力提高项目容积率。在200

3、3年项目公司重新与北京市国土资源和房屋管理局重新签定了《国有土地使用权出让合同》。目前，项目已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。项目公司于2004年交纳完毕了土地出让金和土地滞纳金，共计4300万元。由于土地方自身没钱进行开发，土地方提出了三种解决方式：一是借钱开发；二是与其他公司合作开发；三是项目整体转让。现土地方比较倾向于项目整体转让，转让价格为楼面地价5500元/平米，土地方负责拆迁，达到七通一平状态。第二部分、项目区位分析一、项目位置图通惠河施工路项目二、项目四至长安街华侨村赛特大厦长富宫北东二

4、环天鸿项目二期用地项目用地高院在建道路通惠河一、项目区位分析京广四惠朝阳门国贸长安街建国门地块在建道路通惠河东二环东三环一、地块现状地块为北京市朝阳区建外砖场胡同54号院危改用地，地块内为平房大杂院。居民为砖厂职工，下岗多年。现场19006平方米的代征地已完成拆迁，现正在进行道路施工。剩余10096平方米用地正待拆迁。用地北侧的天鸿二期用地正在拆迁，地块内居民也盼望着尽早拆迁。二、地块SWOT分析1、地块优势地块交通便利，随着通惠河边高速路的完工，地块周边的交通情况大为改善，驾车可直达二环、三环、京通快速路，且不堵车；地块离建国门地铁站非常

5、近，可享受便利的轨道交通。地块紧临北京市最重要的大街——长安街，为高档社区，周边商务配套、市政配套齐全。地块位于东二环边，土地稀缺，土地升值潜力巨大。2、地块劣势地块占地面积小，形不成大社区，致使小区内配套有所欠缺。地块紧邻在建道路，未来道路噪音会对居住产生一定影响。项目容积率较高，会降低居住的舒适性。3、威胁长安街以南有大片平房正待拆迁改造，随着通惠河边道路改造的完成，未来周边土地供应量有所增加，会对项目产生一定的威胁。在销售速度销售价格上产生一定影响。4、机会作为扼守交通未来主干道的本地块，有非常大的市场机会。首先，项目前期手续已经完成

6、，可抢占市场机会直接运作。结合市政道路的完工，抢占制高点，赢得市场机会。第三部分、项目周边市场分析一、赛特商圈概述1、赛特商圈优势明显Ø位置极为优越，赛特商圈，以东方瑞景及赛特饭店、赛特大厦、赛特广场、赛特购物中心为核心、西部边界可至北京站街，东部紧邻"CBD"，北部至日坛北路，南部到通惠河。Ø交通便利，乘复-八线及内环地铁均可到达，从建国门地铁站至东方瑞景、赛特饭店或赛特购物中心只需几分钟。另外公交车1路、4路、9路、43路、52路、57路、908路等多路公交车均可到达。Ø配套设施齐全，非常成熟，周边饭店、商场、银行、写字楼均已建成。如赛

7、特购物中心、友谊商店、贵友大厦长富宫饭店、国际大厦、北京国际俱乐部饭店、凯莱大酒店、古观象台等知名建筑及中国银行、交通银行、建设银行、工商银行、汇丰银行、南洋银行等中外银行。Ø国际化程度高，有许多外国人及国际上有名的公司在该区"落户"如：麦当劳、肯得鸡、比萨饼等著名餐饮公司聚集此区，著名的三里屯酒吧一条街，汇集世界各地商人、游客。美国总统布什访华时，就曾指定下榻在赛特地区的北京国际俱乐部饭店，证明赛特、建国门地区已经具有相当高的国际化知名度。其北部是使馆区，约有52个国家的大使馆。Ø客户的档次高，建国门地区是北京有名的"富人区"，一提起赛特

8、或建国门，人们就意识到，该区聚集了一大批商人、"白领"、外企员工、赛特商圈内的写字楼里有很多国内外的大公司，对本区公寓投资是一个巨大的支撑。Ø教育水平高，赛特商圈内有很多有名的中