资产评估实验及答案详解

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1、实用标准文案资产评估实验指导书编写：肖川林精彩文档实用标准文案实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务：计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用

2、及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。方法提示：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：2)总建筑费用现值为：3)专业费用：专业费用=9190000×6％=551400(元)4)租售费用及税金：租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元)5)投资利润：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％=(地价×20％)+1948280精彩文档实用标准文案6)总地价：总地价=(29752066-9

3、190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估

4、宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：年份200520062007200820092010指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。方法提示：1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。精彩文档实用标准文案1）用平均法计算待估地评估值3、有一宗已七通一平

5、的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）

6、。方法提示：1）测算不动产总价①不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)精彩文档实用标准文案①不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)②不动产收益年期=50-3=47(年)2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）4）计算利润利润=19706113×15%=2955917（元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

7、地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建

8、造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为