《房地产私募股权投资基金(PE)专题研究》

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1、房地产私募股权投资基金专题研究目录1、PE概述41.1、PE的基本概念41.2、PE的分类51.2.1、广义PE与狭义PE51.2.2、本土PE与海外PE61.2.3、公司制、契约制/信托制、有限合伙制PE61.3、PE的特点111.4、PE运作流程161.4.1、项目寻找161.4.2、项目评估171.4.3、投资决策171.4.4、投资管理171.4.5、投资退出181.5、PE发展概况201.5.1、美国PE发展历程201.5.2、国际PE的发展241.5.3、各国PE发展特点261.5.4、中国PE发展历程281.5.5中国PE发展

2、现状332、房地产PE概述382.1、房地产PE的基本概念392.2、房地产PE的分类402.2.1、按投资背景分类402.2.2、按管理方式分类412.2.3、按投资方向分类412.2.4、按风险收益分类422.2.5、按盈利模式分类432.3、房地产PE的特点442.3.1、与其他行业PE对比442.3.2、与其他房地产融资方式对比452.3.3、国内外房地产PE对比492.4、房地产开发PE融资运作流程492.4.1、选择合作的房地产PE502.4.2、房地产PE尽职调查522.4.3、投融资结构设计与安排532.4.4、共同管理55

3、2.4.5、基金退出552.5、房地产PE的优点562.6、房地产PE风险分析562.7、发展房地产PE的必要性573、房地产PE发展概况583.1、美国房地产PE发展概况583.1.1、美国房地产PE发展历程593.1.2、美国房地产PE运作特点593.2、国内房地产PE发展概况603.2.1、国内房地产PE发展历程603.2.2、国内房地产PE发展现状613.2.3、国内房地产PE运作特点634、房地产PE案例644.1、独立房地产PE――深圳德信资本644.1.1、模式一：投资引导基金（FOF、伞形基金）654.1.2、模式二：伞形基

4、金674.1.3、模式三：主动管理型基金684.2、凯利房地产PE694.3、房企旗下PE――金地集团704.3.1、金地集团简介704.3.2、金地PE计划704.3.3、模拟投资的收益敏感性分析724.3.4、金地PE投资价值734.3.5、资本的募集与认购744.4、金地瑞银基金764.5、华夏伟业集团私募基金介入房地产开发的时点及个案771、基本概念房地产私募股权投资基金，从本质上来说不过是私募股权投资基金的一个分支，其内涵、特征及其运行不能脱离私募股权投资基金的理论及其实践，因此在介绍房地产私募股权投资基金之前，有必要详细说明私募

5、股权投资基金的相关概念。1.1、PE的基本概念私募股权投资基金（PrivateEquityInvestmentFund,简称PE）是金融创新和产业创新的结果，近年来在许多国家已成为仅次于银行贷款和IPO之后的第三大融资方式。在我国，PE引入时间尚短，理论界虽对其已有一定认识，但在法律上还没有明确的定义。结合国内外文献，可将PE定义为：“以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过

6、上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。”PE的资金来源主要包括机构投资者（主要包括养老基金、捐赠基金、大型企业、保险公司和商业银行等）和个人投资者。在美国，PE的投资者主要包括养老基金、大型企业、金融机构、捐赠基金、保险公司等机构，富裕的家庭和个人的投资只占其中很少部分（10%左右），且大多也是通过家族基金、家族信托等形式来实现。而国内PE的投资者多为企业及个人，包括国内上市公司和跨国企业、政府投资、大型投资企业以及富有的家庭和个人。1.1.1、PE分类根据不同的标准，PE还可被细分为不同的种类。主要分类方式包括：按投资

7、阶段分类，资金来源地域分类以及按组织形式分类。一、广义&狭义PE根据投资阶段的不同，PE有广义和狭义之分。广义的PE涵盖了企业首次公开发行前各阶段的权益投资，即对处于种子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期和Pre-IP0各个时期企业所进行的投资；狭义的PE是指对己经形成一定规模的，并产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资部分，主要包括成长资本、并购基金和夹层资本。更概括的来说，广义PE即为创业风险投资基金（即VC，本文简称为创业型PE）和非创业风险投资基金（本文简称为非创业型PE），而狭义的PE则仅包括非创业型PE。表1：VC与狭义PE对比

8、区别VC狭义PE投资行业多投资于高新科技行业多投资于高成长的传统行业投资阶段企业初创期成长期和即将上市的企业投资规模较小，几百万到几千万较大，几千万到数十亿风险收益高风险、高收益