【7A文】房地产系统法务培训讲义.ppt

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1、房地产系统法务培训讲义主要内容第一部分法律在社会生活中的地位第二部分法律与房地产发展的脉络第三部分销售过程中风险防范与证据管理第四部分关注物权法——热点问题分析第一部分法律在生活中的地位法律是一种规则抵押贷款案盗窃案法律规则调整社会生活,是人们行为的基础与保障七旬老人公园发生意外之后南北方贫富差距在法律思维方面的差异雪村的东北人都是活雷锋第二部分法律与房地产发展的脉络房地产发展的三个阶段1、空白阶段2、起步阶段3、发展阶段阶段划分与法律发展空白阶段：1949年――1978年起步阶段：1979－1994发展阶段：1994至今空白阶段：福利房、划拨、法律空白起步阶段：1988年宪

2、法修正案、土地使用权可以转让发展阶段：法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全空白阶段1949－19561956－19661966－1978国民经济恢复时期对地主的房地产接管没收征收的政策文化大革命前确立了城市房地产的社会主义公有制文化大革命期间立法陷于停顿状态起步阶段复兴时期1979年——1988年起步时期1988年——1994年党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业开始了复苏，国家加强了对房地产领域的法制建设1988年全国人大通过宪法修正案：土地有偿、有期限使用制度得以建立，房地产立法在数量和质量较高《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发展阶段初步发展时期1994－

3、1997快速发展时期1997至今1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期1997年党的十五大的召开为房地产市场的快速发展创造了空间第三部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理四、风险防范体系的建立一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工“表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查设计施工采购4、购房者“逾期‡违约”“双倍索赔”5、物业公司案例二、签约前风险

4、防范与证据管理1、办妥各项手续土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险(案例法条链接律师建议)宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本通知书登记表1、完备认购书条款目前的签约过程认购书性质互动案例法条链接律师建议2、合同内容风险防范赠予条款面积差异处理变更通知义务交付通知义务绿地归属车位车库归属土地续期产权登记按揭贷款相邻关系赠予条款互动案例法条链接律师建议面积差异处理互动案例

5、处理原则律师建议变更通知义务“经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”(该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…)买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.交付通知义务商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不

6、出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。风险付担案例1案例2绿地归属道路、绿地、归属?一层赠花园案属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外车位归属合同约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!车位细解法条链接土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看看物权法商铺产权?产权登记王李之恋案登记到我名下(善意取得)(住宅商用)我不同意产权登记异议登记预告登记按押贷款按揭贷款开发商购房人按揭银行买卖合同借款合同问：签订按揭贷款合同后，买受人无力还款，此时银行可否行使抵押权？相邻

7、关系我们要阳光权相邻关系3、充分重视违约责任明确易执行4、严格履约履行合同义务保管相关证据及时依法维权四、风险防范体系建立1、合同文件的风险条款审查、交底，将风险管理的控制措施落实到人2、合同过程的控制3、合同变更和索赔的及时办理第四部分关注物权法——热点问题分析一、什么是物权法二、制定和实施物权法的意义三、物权法涉及的一些问题一、什么是物权法1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则物：有形财产动产不动产归属：所有权利用：用益物权担保物权2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”“定分止争”《商君书》