广州市荔湾区人民法院专业市场租赁纠纷审理情况（2011—2017）

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1、广州市荔湾区人民法院专业市场租赁纠纷案件审理情况（2011-2017）专业市场指的是以现货批发为主、集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品的场所，集聚大量人流、物流、资金流，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。荔湾区现有专业市场226个，涵盖18个商品类别。荔湾区专业市场经营面积共约325万平方米，固定摊档53000多个，场内共有经营商户39682个，其中个体工商户33421个，占84.2%，公司企业6261个，占15.8%。以上统计数据来源于广州市荔湾区市场和质量监督管理局。部分专业市场

2、在同行业专业市场中具备了一定的品牌影响力和号召力，如清平中药材市场、黄沙水产品交易市场、新中国大厦服装批发市场、华林街玉器市场等均是全国闻名的行业航母。近年来，荔湾区专业市场租赁纠纷频发，对法院审判、经济发展及社会综合治理带来不少挑战。本次发布专业市场租赁纠纷审理状况白皮书，旨在客观反映近年来我院专业市场租赁纠纷审判情况，归纳总结专业市场租赁纠纷案件的特点、难点和原因，提出对策和建议，探求化解群体性纠纷的诉讼应对新模式。17一、近年来荔湾法院审理专业市场租赁纠纷案件的情况（一）案件受理情况及分析（表：荔湾法

3、院近七年专业市场租赁纠纷案件受理情况表）年份受理的房地产类民事案件其中租赁合同纠纷类案件涉专业市场租赁合同纠纷案件租赁合同纠纷案件占受理案件总数比例涉专业市场租赁合同纠纷案件占案件总数比例涉专业市场租赁纠纷案件占租赁类案件数比例2011年1706件363件38件21.28%2.23%10.47%2012年2171件381件126件17.55%5.80%33.07%2013年1725件370件46件21.45%2.67%12.43%2014年2154件442件120件20.52%5.57%27.15%2015

4、年2116件592件221件27.98%10.44%37.33%2016年2109件690件435件32.72%20.63%63.04%2017年2211件807件564件36.49%36.50%69.88%17统计数据（见表、图一）显示，租赁合同案件一直是房地产类民事案件的重头戏，涉专业市场租赁合同案件数除2013年有所回落外，2014年起以每年45％左右的速度递增，占总受理案件数以及占租赁纠纷案件数的比重越来越大。2016年，涉专业市场租赁纠纷案件占租赁纠纷类案件的比重已超63%。2017年1-11月份

5、受理的租赁纠纷案件数已占据房地产类民事案件总数的半壁江山，涉专业市场的租赁纠纷案件数占租赁纠纷类案件的比例竟然达70%。（图一：荔湾法院近七年专业市场租赁纠纷案件受理情况演示）随着荔湾区对专业市场的升级改造步入深水区，此类型案件将会继续呈上升态势。经走访街道、市场管理方、租户及与市场管理局的信息交流，发现起诉到法院的涉专业市场租赁纠纷案件只是冰山一角，潜在纠纷的数量还比较庞大。高度重视此类型案件的审判工作，妥善处理此类纠纷，对荔湾区乃至整个广州市专业市场保持经济在合理区间运行，意义重大。（二）专业市场租赁案

6、件的特点1．案件形态以系列案为主17从案件形态看，专业市场租赁纠纷以系列案为主要形态，案件的一方当事人相同，诉讼标的是同一种类，案情基本同类。在本次司法统计期间内，共有25批次系列案，涉及服装、玩具、童装、鞋业、电子商品、茶业等15个专业市场，其中案件数量最多、涉及面最广的是新中国大厦服装批发市场租赁纠纷案件，共有7批次，349件案。2．法律关系主体众多，租赁情况复杂专业市场所有权人将场地分割（如“格子铺”）出租给众多小租户后，小租户层层转租，或众多商铺业主将商铺交给一个承租人统一经营，再由该承租人分租再转

7、租，法律关系重叠，往往一个商铺上建立有三四个租赁关系。司法实践中经常需要追加多个主体参加诉讼，以便于查清复杂的租赁关系。3．当事人易抱团，案件处理的维稳压力大17由于专业市场租赁案件大多以系列案形态出现，常常存在群体性纠纷所固有的维稳隐患。而同一场地内的租赁权利义务、争点事实同质性很高，容易让这些平时的个体联合形成诉讼共同体，通过舆论等手段制造声势、施加压力，为案件审判带来不利影响。进行调解时也因当事人众多，各自诉求不一，难度较大，并有逐年变难的趋势；但若找准突破口，亦容易形成多米诺效应，成批系列案均可调撤

8、成功，如2015年某肉菜批发市场的租赁合同纠纷案，就是在成功解决少部分档主诉求后，再实现成批系列共117件案的撤诉。4．纠纷源头多，诉求多样场地经营良好时，出租人为了追求更高利益，可能以提高租金、管理费为由，故意创造条件让承租人违约，或制造履行障碍，妨碍承租人继续使用，如断水断电等，进而引发纠纷。场地经营冷清时，承租人以场地未过消防验收要求解除合同，或出租人没有履行广告宣传义务，或要求降低租金、物业管理费，或直接