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1、威龙综合大厦建设项目立项可研报告目录第1章总论11・1项目背景11.2项目概况2第2章市场分析与建设规模42.1汉中市房地产市场分析42.2汉中市商业用房市场分析102.3建设规模11第3章场址选择123.1建设地址及概况123.2建设条件14第4章建筑方案174・1建筑设计指导思想与原则174.2项目总体规划184.3建筑方案19第5章环境影响评价235.1环境质量标准235・2项目对环境的影响232.3施工期间的环保措施232.4环境影响综合评价24第6章劳动安全卫牛及消防266.1安全卫生危害因素分析263
2、.2劳动安全设施及措施262.3消防26第7章项目管理28第8章项目实施进度计划29&1建设工期29&2项目招标298.3项目实施进度安排29第9章投资估算及资金筹措329.1投资估算依据329.2建设投资估算329.3资金筹措34第10章财务评价3510.1编制说明3510.2经营收入3610.3成本费用估算3610.4销售税金和利润测算3710.5现金流量分析3710.6项目效益分析3710.7偿债能力分析3810.8财务评价结论39第11章社会评价40第12章研究结论41第1章总论1.1项目背景1、项目名称
3、:威龙综合大厦建设项目2、项目建设单位:汉中市汉台区张万营村3、项目提出的理由(1)按照汉中市城市总体规划，要加快中心城市的建设,拉大城市骨架，扩展城市空间,增强中心城市聚集、辐射和带动功能。威龙综合大厦的建设符合汉屮市城市总体规划和近期规划要求。汉中市“突破性发展”的战略确定了城市规模超100平方公里、城市人口达100万的近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流、商流、活动流的广阔市场空间。(2)在国家加大
4、古1定资产投资力度的大背景下，汉中市迎来了前所未有的投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展
5、的双重影响下,汉中市的商业活动越來越活跃，带來巨大的商机的同时，也带來了众多的外來商人。在提供商业用房的基础上，提供优质的公寓住宅是方便商户投资、经营的良好举措。威龙综合人厦的建设，将极人的满足商户在经营门面的同时，有着便利的居住设施,这一举措必然吸引众多商户来当地投资。(3)项目的地理位置和周边环境适合商业开发，加上成熟区土地的稀缺、高科技元素在该项冃屮的运用，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益,本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。(1)近来年，汉中城市规模越来越
6、大,发展越来越好。但随之而来的问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。张万营村二组的村民也存在着这样的问题，为了妥善解决村民无收入的问题，提高本项目建设。综上所述,威龙综合大厦建设项目既符合汉中市城市发展规划，符合商业人士对商业用房的需求，也将满足外來人员的居住需求。该项目区位优势显著,开发的商业价值巨大，投资环境良好,开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。1・2项目概况1、项目建设地点项目建设地点位于汉屮市汉台区青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内。该地段交通方便，基
7、础设施及公建配套设施完善。2、建设内容及规模拟建项目总占地面积7.3亩，建筑面积11700?o总建筑面积：11700?道路硬化：1416.18?绿化面积：1500?绿化率：30.83%容积率：2.4建筑密度：40.07%3、项口总投资本项目总投资2720.56万元，建设资金来源为企业自筹资金1720.56万元,申请银行贷款1000万元。4、主要技术经济指标项目完成后，可实现年销售收入624.00万元利润总额367.90万元销售净利润率49.35%,投资利润率16.97%o项目寿命期内净现值为200.32万元，内部
8、收益率为13.08%,动态投资回收期19.49年，静态投资回收期9.03年。第2章市场分析与建设规模2.1汉中市房地产市场分析1、汉中市简介汉屮市位于陕西省西南部，辖11个区、县,总面积2.7万平方公里，人口380.14万。作为连接陕、廿、川经济交往的陕西西南部中心城市，汉中市近年来经济得到持续快速的发展,2008年，汉中市全年实现生产总值352.61亿元，增长12.5%;全社会消费品零售总额108.53亿元，增长24.8%,成为陕西省经济发展较快的地区之一。与此同时，汉中市在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩
9、,全社会固定资产投资持续增加,2008年固定资产投资达到163.63亿元，增长36.3%。基础设施的大力投入使汉中市招商引资环境进一步得到改善，城市规模得到快速扩张，为本市的房地产市场营造了巨大的发展空间。2、汉中市近几年房地产业发展状况分析汉中市自改革开放以来，在汉中市政府的带领下，经过380.14万人民的努力，城市面貌经己发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这
