房企商业门面售后租回涉税分析

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1、房企商业门面售后租回涉税分析李治新在现代房地产行业经营市场中，房地产开发企业开发建设的商业门面受市场供求关系、投资回报率、销售价格、税收负担的影响，在常规销售政策下，其销售状况不如普通住宅、非普通住宅，特别是在四、五线城市，房地产企业建设的商业门面大多不能很好地销售出去，这种状况势必会导致企业不能迅速回笼资金。因此，很多房企不得不采取特殊的销售政策。以下是笔者针对房企在采取售后回租的销售政策下，对买卖双方涉及的有关税费进行的简要分析。一、分析背景房企（以下简称“乙方”）将出售给个人（以下简称“甲

2、方”）的商业门面以受托经营管理的形式租回，租赁期约定为十年，租赁期间由乙方统一制定对外招租方案，对外产生的实际租赁收入按照以下方式进行分配:前五年乙方向甲方支付固定收益29994.00元/年（该固定收益根据商业门面所处位置、建筑面积大小不同而不同，本文所列固定收益仅作为税收分析的参考数据），后五年根据商业门面的对外实际租赁收入分成，其屮实际租赁收入的80%归甲方所有、20%作为受托经营管理费用归乙方所有。二、甲方（个人）涉及的相关税费（-）增值税1.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂

3、行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）款规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关中报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。2.《关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）第二条规定，增值税小规模纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算增值税应税项目的销售额和营业税应税项目的营业额，刀销售额不超过3万元（按季纳税9万元

4、）的，免征增值税;月营业额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征营业税。因此，前五年甲方每年可免征增值税，后五年需根据甲方获取的实际租赁收入来确定是否应缴纳增值税。（二）个人所得税1.《国务院关于修改〈屮华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》屮规定,财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。2.《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发（1994）89号）规定，纳税义务人岀租财产取得财产租赁收入，在计算征税吋，

5、除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。3.《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税（2000）125号）第三条规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。本通知自2001年1月

6、1H起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按木通知的规定执行。因此，甲方前五年每年应缴纳的个人收入所得税二[每年的租金收入一12一（1+5%）-800]X10%X12=[29994.004-124-（1+5%）-800]X10%X12=1896.57（元）。后五年应缴纳的个人收入所得税，需按照商业门面对外实际租赁收入额来确定，每次（刀）收入在4000元以上，定率减除20%的费用。应纳税所得额二[每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用]X（1-20%）。（三）房产税1.《财政部税务总局关于

7、房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字（1986）8号）第十四条规定，根据房产税暂行条例规定，房产岀租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。2.《房产税暂行条例》规定，第二条:房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。第三条:房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依。第四条:房产税的税率，依照房产余

8、值计算缴纳的，税率为1・2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第五条:下列房产免纳房产税。其中第四款规定:个人所有非营业用的房产。商业门面不属于非营业用房。因此，甲方前五年应缴纳的房产税二每年的租金收入一（1+5%）XI2%二29994.00一（1+5%）X12%二3427.89（元）后五年应缴纳的房产税二实际租金收入三（1+5%）X129L（四）印花税《卬花税暂行条例》规定:财产租赁所得按租赁金额千分之一贴花，不足一元的按一元贴花。因此，甲方前五年每年应缴纳的印花税二每年的租金收入一