天之韵策划案

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1、天之韵策划案（1）夭Z韵策划案目录前言市场篇一、木案面临的市场特征二、消费者的调查三、木案及周边市场情况的调查四、价格的调查产品篇一、产品定位二、产品优劣势分析三、对产品的建议四、产品的指标建议五、临河处理六、人门处理七、车位建议销伟篇一、总体销伟策略二、销轲价格策略三、付款方式策略四、销售预测五、销售造势六、销售准备工作广告篇一、推广吋机建议二、推广总体策略三、总体形象定位四、包装重点五、广告总体预算六、媒体建议七、立体化市场推广建议环境篇市场篇房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住

2、机会，获得成功。因此，市场是根木，是我们正确决策的依据。一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境（1）.项目位置：成都市南面，一环路以内。东.南.西.北四条道路国绕四周。（2）.交通便利.畅通：园区四周均有市政道路和园区木身道路，周边有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。（3）•环境幽静：园区周边房产已形成.，多已成现房。主要以居民为主.白然环境比较清净。2.策划建设目标在小夭小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电梯组式公寓群。3.园区的工程建设指标：（1）•项目占地面积：50亩（其中净用地40.9亩）（2）.规划

3、建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会所，物管中心，商业中心.宾馆等。4.建筑物概况：（1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑而积110000平方米，层数11-15层结构上采用框架剪刀墙结构。（2）.主打户型：面积130平方米（70%）,100平方米（15%）,层面设计小跃式。停车面积约10000m2（3）绿化率47%.容积率25%.建设密度34%—、市场机会点分析（一）、都市住宅市场背呆分析随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起来。总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量人，积压

4、情况严重；另一方而是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求岀发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。成都市住宅市场，具冇如下特点：1、商品房总体开发量过大，积压现象严重政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费为手段來鼓励开发。而银行住房贷款的普及，以及去年的三次降息措施,更空前的调动了消费者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行人规模开发，使成都的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数十个项目同时开发的情况（如府南河）。但是，在这种大

5、规模的开发行为中，真正卖得好的项H却只是少数。商品房的大量积圧，使开发商们感到了市场形势的严峻。冇不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落，造成积压，如“北斗星花园”、“力福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。1、市场冇效供给不足，需求与供给发生错位虽然市场上商品房的供应量如此之人，但仍有众多的购房者买不到适合自己的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是商品房的供应与消费者的需求类型发生了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项目就能引起消费者的购房激情，从而创造岀一个个销售奇迹。（如“SOHO寓所”、"丽阳天下”等）反之

6、,那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中被淘汰，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等）3、差异化营销成为占领市场的冇效办法房地产营销之根木，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍的价格发售。比如：“SOHO”、“都市驿站”、“丽阳天下”等，这些开发商们看准了市场上没冇酒店式的小公寓，同时又存在冇这种需求的消费者，市场出现了供需不

7、平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各口不同的风格进行营销，最终赢得了市场。2、挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销的主要趋势同一区位、同一档次甚至同一类型的楼盘，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。有的房子其本身价值并不高，单由于开发商对其潜在价值进行了大力的挖掘，使其故终实现了市场价值的故大化，如“置信双楠谊苑”，本来只有1600元左右的价值，置信公司通过各种手段，将共潜在价值充分的挖掘出來，最终将共价值捉高到2000元左右。这说明，只冇挖掘出项目的潜在价值并使其兌现的营销才是成功的营销。随着越来越多的开发商认识到等值营销

8、的重要性，未来，等值营销将成为房产营销