基于gwr模型的城市住宅地价空间分异研究——以杭州市为例

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1、浙江大学硕士学位论文基于GWR模型的城市住宅地价空间分异研究－－以杭州市为例姓名：张洁申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：谭永忠20120526摘要城市住宅土地价格的形成是多种因素在城市地域空间范围内共同作用的结果。探究住宅地价随空间位置的变化规律，揭示住宅地价与其影响因素间的空间关系，有利于深入认识和理解住宅地价的空间分布特征、内在规律及其形成机理，并为土地相关部门加强对住宅土地市场监管提供科学的决策依据。因此，本文从理论和实证两方面，对城市住宅地价空间分异展开研究。首先，在回顾国内外城市地价空间

2、分异研究现状的基础上，本文总结了地价空间分异的理论基础，并对城市地价空间分异的概念进行了界定。城市地价的形成与地理位置有关，并由此表现出空间依赖性和空间异质性，地价空间分异模式为地价的关联与差异在空间上的表现。其次，本文选取杭州市作为研究区，采用地理信息系统(GIS)空间分析方法进行定量分析。本文采用了探索性空间数据分析(ESDA)方法，探索住宅地价分布的空间数据结构以及空间变化趋势，结果表明杭州市住宅地价数据不符合正态性。且在南北以及东西方向上分别呈现沿二次曲线的变化趋势；本文进一步采用空间自相关分析，结果

3、表明杭州市住宅地价呈现出一定程度的空间集聚，主城区为住宅地价的“热点”，城东北、城北的城市边缘区为住宅地价的“冷点”，同时，一定范围内的住宅地价呈现随机分布。在对住宅地价进行泛克里金空间插值并生成连续的地价表面的基础上，本文分析归纳了杭州市住宅地价空间分异模式。研究结果表明杭州市住宅地价分布属于从中心向外围逐渐降低的“单核”空间结构，地价在空间上以市中心中央商务区(CBD)为核心向周边不断衰减扩展，同时，地价空间分布出现少数空间变异现象。最后，本文深入探讨了地理加权回归(GWR)模型以及混合地理加权回归模型(

4、MGWR)的模型原理、权重获取以及拟合估计方法，并对GWR模型研究土地价格进行了适宜性分析。在此基础上，本文将GWR模型应用到城市住宅地价空间分异的研究中。本文选取了9个区位影响因素与2个宗地个别因素，建立GWR模型阐释住宅地价与其影响因素之间的定量关系，并使用可视化手段进行地图表达。结果表明，杭州市住宅土地价格一方面受到宗地个别因素的作用，另一方面又受到土地所在位置区位条件的影响。其中，容积率、与西湖距离、与医II院距离和住宅地价之间呈现出明显的负相关关系，而与快速道路距离和住宅地价之间存在正相关；与此同时

5、，CBD／主要商业区、地铁站、商场、大运河的影响程度随空间位置而显著改变。模型对比表明GWR模型对地价的拟合程度远高于一般线性回归模型。经GWR模型回归系数的空间非平稳性检验证实，各因子的影响大小随空间变化的显著程度存在差异，因此，本文相应建立MGWR模型，将具有显著空间非平稳性的影响因子作为局部变量参与加权最小二乘法(WLS)拟合估计，将不具有显著空间非平稳性的影响因子作为全局变量参与普通最小二乘法(OLS)拟合估计，通过编写程序，使用PLES方法和Back．Fitting迭代方法，分别实现了MGWR模型的

6、拟合过程。结果表明，MGWR模型比GWR模型拟合程度更高，相比GWR模型，MGWR模型能更好地阐述城市住宅地价与其影响因子之间的空间关系。关键词：城市住宅地价；地价空间分异；空间分析；地理加权回归(GWR)；混合地理加权回归(MGWR)AbstractTheformationofurbanhousinglandpricesresultsfrommultiplefactorstakingeffectswithinurbanareaingeographicalspace．Exploringthelawofhous

7、inglandpricespatialvariationanddiscoveringthespatialrelationshipbetweenhousinglandpricesandinfluencingfactorsfacilitatetogaindeepinsightintOthedistributioncharacteristiesofhousinglandprices．aswelIastheinternallawandthemechanismoff0咖ation．therebyprovidingsci

8、entificdecision．makingbasisforlandmarketsurveillance．TheresearchWasimplementedboththeoreticallyandempiricallytOstudythespatialvariationofurbanhousinglandprices．Theoretically，basedonreviewingexistingres