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1、武宁都市花园项目投入产出分析报告第一部分项目概况一、项目名称：都市花园二、项目地址：武宁县黄段片区三、项目概况：1、土地面积：40285平方米2、容积率：小于等于0.383、建设密度：小于等于25/77%4、绿化率：大于等于37.6%5、总建筑面积：22177平方米四、可行性分析的基本思路由于本项目存在众多社会资源的调配，对项目投资能力的组合以及房地产政策及市场风险等诸多不确定因素，木研究报告旨在对项目作出初步常规可行性分析。通过江西五湖新形象投资顾问有限公司及其它有效社会资源的积极参与和配合，进而推进项目高效顺利运作和项目价值的提升。本分析报告是在前期市场调研工
2、作的基础上，充分发掘武宁项n的宁静、环境幽雅等有利条件，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位体充分综合考虑，力图找生木项目切实可行的最优开发节奏，并对方案作出初步投资估算。五、可行性分析的技术经济指标：1、本项目主要技术经济指标：总建筑面积：22177平方米,可售面积：19938平方米第二部分项目投资估算一*开发成本估算(-)开发成本估算1.土地费用：6,700,0007U土地费用包括土地出让金、土地契税、土地营业税、土地评估、手续费、拆迁安置补偿费等，共计6,700,000元。2.前期费用:110.2319万元前期费用估算表序号项目计算式结果（元）1土建设
3、计费117E/M2X22177M2243,9472报建费18元/M2X22177M2399,1863查勘费18元/M2X22177M2399,1864策划费6万元65合计①一④项之和1,102,319备注前期费用已支出100万元。3.土建费用：598.7790万元土建费用估算表序号项目计算式结果（元）1基础与主体250元/M2X22177M25,544,2502配套（含绿化、道路、园林）20元/M2X22177M2443,5403合计①一③项之和5,987,7904.水电工程费用：965,310万元水电工程费用估算表序号项目计算式结果（元）1小区智能化（电话、因特
4、网、有线电视、小区安防门禁、可视对讲）20元/M2X22177M2443,5402给排水10元/M2X22177M2221,7703消防工程300,000300,0004合计以上①一③项之和965,310（以上四项总计；14,775,459元）5.不可预见费：295,108元取以上1、2、3、4、项之和的2%。即14,775,459X2%,得出不可预见费为295,108元。6.开发费用估算（1）管理费用:295,108元取以上1、2、3、4、项Z和的2%,即295,108元。（2）销售费用:丄683,234元取销售收入总额的5.5%详见销售费用估算表:销售费用估算
5、表序号项目计算式结果（元）1广告宣传及市场推广费2%X27,514,440元（总销售额）550,228.82销售代理费3%X27,514,440元（总销售额）825,433.24合计以上①一③项Z和1,375,7227.财务费用：这部分费用主要是建设期贷款利息。由于建设期贷款数额需要根据销售收入再投入的多少来反向推算，故对财务费用在此不作计算，可将其建设期贷款利息的形式育接在现金流量表中体现。&总成本费用汇总表本项目总成本费用汇总详见下表：投资与成本费用估算汇总表序号项目计算依据计价（元）1开发成本1.1—1.5项之和14,775,4591」上地费用见土地费用估算
6、表6,700,0001.2前期费用见前期费用估算表1,102,3191.3土建费用见土建费用估算表5,987,7901.4水电工程费用见水电工程费用表965,3101.5不可预见费用1.1—1.4项之和的2%295,1082开发费用2.1—2.3项之和1,670,8302.1管理费用同1・5项295,1082.2销售费用销售收入的5%1,375,7222.3财务费用见表格上财务费用说明3合计上述1、2两大项之和16,721,357（-）销售总收入预测表销售总收入预测表分类可售面积建议销售单价（元/M2）销售收入（元）住宅19938M21380元/M?（均价）27,
7、514,440合计27,514,440第三部分利润测算销售利润=销售收入一销售税金一总成木费用=27,514,440—（27,514,440X4%）—16,721,357=9,692,505备注:原销售面积22177M2减为19938M2,利润相应减少，另开发商可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。通过以上分析和经济效益评价的结果说明，本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示发展商投入较大，回收资金能力较强，操作空间大,风险较低；有较强的抗风险能力。第四部分可行性分析结论1.研究结论通过对该项
8、目的市场分
