云星中央星城营销初步建议方案

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1、云星·中央星城初步营销建议方案…………………………………………………谢东海撰写云星·中央星城初步营销建议方案前提：由于我对本项目情况了解有限，我只能就目前赣州房地产现状及对本项目初步认知建议总结如下：第一章赣州经济形势简要分析一、赣州市经济发展所面临的机遇：1、中国区域经济的发展将由海洋经济时代向内陆经济时代挺进，在中部崛起的大好形势下，处于中部的江西，赣州亦将面临发展大机遇。2、赣州独特的地理位置优势，作为省界边沿城市，赣州四不靠的地理位置决定赣州将成为赣南区域中心城市的地位不会改变，其区域中心城市的向心力不会被稀释，赣州辖区18个区、县域经济的发展将助推赣州城市人口的增长以及城

2、市规模的扩大，也必将带来赣州房地产持续的增长后劲。二、赣州市经济发展前景对本项目的影响：1、赣州市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。2、赣州市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的章江新中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。3、赣州市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。4、随着章江大桥的开通，本项目与老城区的距离大大缩短，也提高了项目地理附加值。小结：本章

3、对影响本项目的赣州市经济形势作了简要分析，而如何借助赣州市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是我们所思考及营销的重点。云星·中央星城初步营销建议方案…………………………………………………谢东海撰写第二章赣州房地产市场形势简要分析一、影响住宅物业销售状况因素分析：1、赣州市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘相对滞销，就其原因价格仅是一方面。另外，赣州市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2、从赣州市民热衷于对“赣州娱乐城”及“中航城”商业的购买投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3、影响住宅物业销售状况的因素还有项目

4、工程进度，大多数楼盘曾在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足。4、除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。二、赣州市住宅物业需求状况分析：1、赣州市房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，赣州市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于较被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。2、少部分赣州市民因见过广州、深圳的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识

5、，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。3、赣州市各类档次住宅物业综合素质分析：1)价格在2500元/M2以下的住宅物业综合素质分析：该类住宅在赣州市占据较少比例的供应量，大多数开发商是小开发商，所开发的住宅一部分是“小产权房”，主要分布在水西、水东、水南、黄金开发区等郊区位置，该类住宅配套设施缺乏，建筑质量较差，但由于其价格低廉，受到部分消费者的喜爱。2)价格在2500--3500元/M2的住宅物业综合素质分析：云星·中央星城初步营销建议方案…………………………………………………谢东海撰写该类住宅物业一般分布在赣

6、州市各区域，市政生活商业配套较齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，目前该类住宅占据了一半以上，因产品较好及购房成本较低，深受到消费者的亲睐，比如：时间公园。3)价格在3500元/M2以上的住宅物业综合素质分析：该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，其营销水平较高，再加上良好的产品定位，亦受到高端消费者的追捧，比如：中航城。三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析：1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女

7、上、下学均较为方便。3）市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。4）从市场营销角度来看赣州市民购房理性仍处于“地段论”阶段。B、应对策略：消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于中央地段，创造地段优势及升值潜力。2、户型倾向：购房者选择户型逐渐上升到理性角度，从户型的功能实用经济性去选择。目前80-125平米的中小户型大受购房者追捧，“时间公园”和“中航城”等楼盘的销售情况证明了这一点。A、原因分析：  1）房价偏高，总价相对较高，购房者