aa房地产公司项目开发部管理制度与标准

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1、AA房地产公司项目开发部管理制度与标准3．7项目开发部制度规范与工作标准3．7．1项目可行性研究管理办法项目可行性研究管理办法第1章总则第1条为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、规范化、标准化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。第2条公司对开发项目实施论证、研究等相关工作时均应遵循本办法。第3条相关职责具体如下。1．项目开发部经理组建研究小组，对项目可行性调研结果进行审核和确认。2．研究小组负责对项目可行性进行立项调查研究。第2章可行性研究步骤第4条可行性研究的筹备工作。可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工

2、作大纲等。第5条可行性调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。1．市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。2．资源调查的范围包括建设地点、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面，为下一步的规划方案设计、技术经济分析提供资料。第6条方案的制定与选择。研究小组在收集资料和数据的基础上拟定若干方案，对这些方案进行反复比较与论证后，从中挑选出科学性、经济性、实用性最优的一个方案。第7条财务评价与不确定性分析。在对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等的基础上，研究小组对方案进行详细的财务评价和不确定性

3、分析，以此论证项目的盈利能力。第8条编写可行性研究报告书。经分析与评价，研究小组编写“可行性研究报告”，并推荐可行方案和实施计划。报告书通常包括以下六部分内容。1．封面：要能反映评估项目的名称、作者及可行性研究报告写作时间。2．报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过1000字为宜。3．目录。4．正文：即可行性研究报告的主体，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数

4、据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论及建议等内容。5．附表：一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。6．附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第3章可行性研究的内容第9条研究项目概况。1．项目名称。2．项目的地理位置。3．项目所在地的周围环境状况。4．项目的性质及主要特点。第10条开发项目用地的现状调查及动迁安置。1．土地调查：包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。2．人口调查：包括开发项目

5、用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3．建筑调查：包括开发项目用地范围内建筑物的种类、各种建筑物的数量及面积以及需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。4．各种市政管线：主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及动迁目标和其可能实现的时间。5．其他地下、地上物现状：包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地现状要附平面示意图。第11条确定市场分析和建设规模。1．市场供给、需求现状分析及预测。2．市场需求现状分析及预测。3．市场交易的数量与价格。4．服务对象分析、制订租售计划。5．拟建项目建设规模的确

6、定。第12条选择规划设计方案。1．选择市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2．项目构成及平面布置。3．选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量和建筑面积等。附规划设计方案详图。第13条资源供给情况分析。1．建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。2．项目施工的组织计划。3．项目施工期间的动力、水等供应。4．项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。第14条项目开发组织机构和管理费用研究。1．开

7、发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。2．人员培训计划、年管理费用估算等。第15条制订开发建设计划。1．前期开发计划：包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作。2．工程建设计划：包括各个单项工程的开工和竣工时间、进度安排、市政工程的配套建设计划等。3．建设场地的布置、施工队伍的选择。第16条项目经济及社会效益分析。1．项目总投资估算：包括开发建设投资和经营资金两部分。2．项目投资来源、筹措方式的确定。3．开发成本、销售成本、经