不确定条件下房地产企业最优投资规模研究

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1、长沙理工大学硕士学位论文不确定条件下房地产企业最优投资规模研究姓名：陈大鹏申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：曾力勇20090428摘要21世纪全球经济结构的大调整，中国工业化、城市化的进程加快，为我国房地产业的发展提供了新的机遇。但自2008年后，特别是在金融风暴的影响下，全国房地产市场普遍出现了不景气现象，房价不同程度下降，房地产商利润减小。因此，对于房地产商来讲，在经济不景气的大环境下，如何降低房地产的丌发成本，最大限度地发挥投资效益，如何确定投资的最优规模，以最经济的投入实现最大的投资收益，成为发展商的当务之急。房地产作为国民经济的支柱产业，产业关联度大、上下联

2、动作用强，在推动国民经济发展中有着不可替代的作用。作为实物投资形式的房地产投资，投资过程中存在通货膨胀、市场供求、变现、利率、政治等系统性风险与经营管理、企业财务状况、企业信用、预决策等非系统性风险，充满了不确定性，加上开发商对未来具有的选择权，因而可用实物期权理论来对房地产开发项目进行分析。本文在研究过程中引入实物期权理论，将其与房地产投资相结合，利用B—S期权定价公式对开发项目的价值做出准确估计，为开发商做出投资决策提供依据。在开发商对开发项目做出投资决策的情况下，再对影响项目投资的相关参数进行准确估计与分析，利用数学期望求解方法准确估计项目现金流区间，根据目前已有的价格

3、指数用数值方法正确求解项目价值波动率，用风险度对项目风险进行准确衡量，从而极大的降低了项目开发风险，提高了开发决策的可靠度。最后，在对影响项目投资的相关参数进行准确估计与分析的基础上，采用数据模拟方法，利用Excel中的RAND函数，通过对房地产企业分期开发时现金流估计区间内各期的预期现金流入／Y／k、现金流出ut的取值进行模拟，以这两个值为自变量，根据净现值与期权价值计算公式，对净现值与期权价值进行多次(一般大于50次)模拟计算，从中找到两者之和即投资收益川，yt+乙t的最大值，进而找出与该值对应的现金流出值，此值即为本文所需求解的最优投资规模。本文研究的目的是运用实物期权

4、理论和数据模拟方法解决房地产企业开发投资过程中的资金分配问题，在分期开发的情况下确定各期的最优投资规模。关键词：实物期权；数据模拟；分期开发；最优投资规模AbstractBoththeglobaleconomicstructureadjustmentinthe21stcenturyandthedevelopmentofChina'sindustrializationandurbanizationsupplynewchanceforthedevelopmentofChina'srealestate．Butsince2008，especiallyinthefinancialtur

5、moil，Nationalrealestatemarketdownturninthegeneralsituationthere，forexample：housingpricesdeclineinvaryingdegrees、theprofitmarginofrealestatereduces．Therefore，totherealestatedevelopers，inthelargeenvironmentofeconomicdownturn，howtocatchnewchancetomeetnewchallenge，howtoimproveeconomicbenefitsan

6、dcompetitivenessofrealestatemarketcontinuously,howtoreducethecostofrealestatedevelopmentandmaximizetheinvestmentreturns，howtofindthebalancebetweentheratesandprofits，howtoachievetheinvestmenttargetofthemostreasonableinvestmentandmaximizingthebenefitsandhowtodeterminetheoptimalscaleofinvestme

7、ntbecomethedeveloper’Stoppriority．Asapillarofthenationaleconomy,realestateplaysanirreplaceableroleinpromotingnationaleconomicdevelopment，theindustrylinkageofitisbigandtheroleofupperandlowerlinkageisstrong．Asaformofinvestmentinkind，duringtheprocessofreale