土地使用变更计画开发规模分析

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1、中華管理學報第三卷第一期第41-57頁民國九十一年土地使用變更計畫開發規模分析蘇昭銘張靖中華大學交通管理與物流學系副教授新竹市東香里六鄰東香30號Tel:03-5374281ext1616Fax:03-5374281ext1350E-mail:jmingsu@chu.edu.tw中華大學交通管理與物流學系副教授兼系主任新竹市東香里六鄰東香30號Tel:03-5374281ext1619Fax:03-5374281ext1350E-mail:ching@chu.edu.tw摘要各級政府在都市更新與調整地區

2、生活機能前提下，常透過土地使用變更方式將原有之計畫分區變更為更高強度之土地使用類別，高強度開發固然可產生許多正面效益，但卻也可能對鄰近交通造成負面衝擊，如台北市的許多變更案皆曾因交通觀點而遭否決，然業者面對「衝擊過大」的審查理由時，卻只能藉由逐次減少開發規模的討價還價方式，冀望主管機關能通過變更計畫。本文旨在運用服務水準觀念將交通衝擊指標合理化，且依據交通衝擊分析觀念發展開發規模分析模式，同時結合開發規模決策分析系統之建立，有效解決土地使用變更計畫中有關容積率與開發型態比例之開發規模問題。實例研究結果顯

3、示：各模式均具有高度正確性與實用性，未來將可提供相關單位以交通觀點探討土地使用變更計畫之參考。關鍵詞：交通衝擊、土地使用變更、開發規模ADevelopmentScaleAnalysisofLandUseRezoningJau-MingSuChingChangDepartmentofTransportation&LogisticManagement,Chung-HuaUniversityAbstractInordertointegrateurbandevelopmentsandimprovingregio

4、nalquality,governmentsusuallypermitlanduserezoning,forexample,theindustrialareascanbechangedtobecommercialorresidentareaswithinsomelimitingfactors.Whilelanduserezoningwillgeneratemanybenefitsfordevelopersandcitizens,itwillalsoproduceserioustrafficimpacts

5、.Althoughtrafficimpactassessmentisnecessarytolanduserezoning,itjustcanevaluatetheimpactsunderagivendevelopmentscale,cannotprovidethereasonabledevelopmentscale.Forthisreason,thedevelopmentscalecanonlybedeterminedbythebargainingbetweendevelopersandgovernme

6、nts.So,theprimalworkfromtrafficpointistodecidethereasonabledevelopmentscalewithinreasonablelevelofservice.Thepurposeofthisstudyistousethelevelofserviceconceptstodevelopatraffic57中華管理學報第三卷第一期第41-57頁民國九十一年impactevaluationmodelandadecisionanalysissystemford

7、eterminingdevelopmentscaleforlanduserezoning.Acasestudyisusedtoconfirmthattheproposedmethodologyisreasonableandeffective.Keywords:TrafficImpact,LandUseRezoning,DevelopmentScale一、前言各級政府在都市更新及調整地區生活機能情況下，常藉由都市計畫定期通盤檢討或個案審查方式，進行土地使用變更，一般土地使用變更計畫大都將原有土地變更為更高

8、強度之土地使用類別，如「都市計畫工業區檢討變更審議規範」中，對於工業區之變更原則即有下列兩點：（一）為其區位因都市發展結構之改變，對社區生活環境產生不良影響者，或較適宜作為其他使用分區且不妨礙鄰近土地使用者；（二）為其位置夾雜於住宅區或商業區中，不適於繼續做工業使用者，得配合毗鄰使用分區，變更為住宅區或商業區。雖然高強度的開發對地區機能的提昇，與業者的利潤均有正面效益，但相對的亦可能因此而對交通產生嚴重的負面衝擊，如台北市的「京華案」[6]