工业地产的深圳模式

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1、工业地产的深圳模式——专访深圳东方建富实业有限公司总经理杨建潭在2008年的中国工业地产峰会上，土地爷地产网总经理陈明遇到了深圳东方建富实业有限公司总经理杨建潭，两人相谈甚欢，临别仍觉意犹未尽，相约到深圳再聊。会后一周，陈明拜访了东方建富实业公司，并记录了此行的感受。我不喜欢别人到机场接我，因为我认为这样很给别人添麻烦。杨建潭这次接我，我却没有拒绝，因为在天津工业地产峰会遇到他时，他告诉我他们公司大部分的物业在机场周边十五分钟可以到达的范围。他来接我，可以马上带我去参观。就像在天津刚见面那样，我们的谈话还是那么投机

2、。刚出深圳机场，杨建潭就跟我说个不停，他说深圳基本没有郊区的概念了，你看从机场出来全是多层的厂房、仓库，难得的大片空地也是一个巨大的二手工程机械市场。沿着机场出来的国道线，两边都是林立的加工企业的大楼，普遍都是六层以上的建筑。能看出来，有些是厂房，有些是宿舍，有些是网吧、旅馆等。杨建潭说，看到没有，深圳土地紧张，厂房都盖很高啊。果然不到十分钟，我们就到了杨建潭要带我看的他们公司正在建设的一个项目。项目的名称叫做？？？？？。工地正热火朝天地施工，基本已经结构封顶，共有13栋厂房，总面积31万平米；厂房底层高度六米，2

3、-4层层高4.8米，5-6层层高4.5米，柱网7X9米，钢筋混凝土框架结构，楼面设计承载1.5吨/平米；我也是专业人士，用专业的口吻提问，而杨建潭如数家珍般对答如流。虽然项目没有完工，招商形势却一片大好。一栋初步完成的大楼底层已经被一个物流公司临时租用，存放了大量的纸板卷。参观了一半，杨建潭接到手机，附近有个航空港物流城，占地五万平米，有一百多家物流商户因为遭遇市政动迁，要求重新租赁场地。杨说，我不跟你们一百多人谈，你们派代表来吧。底层算商铺，最少80元/平米/月。参观完，我们驱车前往东方建富的另一处物业，也是位于

4、比较繁华的地段，同样是六层的厂房，如果不介绍，这些紧挨着住宅区的工业物业就像一栋栋商业大楼。沟通中，我理解深圳的工业地产已经严重商业化，杨建潭也告诉我，政府也鼓励这样做，这些工业厂房底层已经是沿街的商铺，租金达到200元/月/平米。我们到了其中一栋，杨告诉我，这是他们的总部办公楼。就像杨之前跟我说的，深圳人行使低调，看似不起眼的门厅进去，却别有洞天。杨建潭告诉我，他是80年生人，已经有有十多年的从商经验。他们家族控股的深圳东方建富实业有限公司是深圳最大的工业地产运营商之一，拥有近十个工业园，总面积达200万平米。根

5、据他的经验，低于20万平米的园区他们是不做的，因为当园区规模够大，才能把各种设施配套完全，让你不出工业园就能基本满足大部分的日常生活所需。我从事建筑钢结构工程承包近十年，在我以往的观念中，工业地产一般是单层钢结构的厂房为主的园区，当然上海也有很多温州商人开发了很多3-5层的“XX城”这类的工业地产（如五金城、包装城、电器城之类），但是如果深圳这样开发模式的，在上海却非常少见。其实任何一种模式，有他存在和发展的理由。深圳改革开发早，制造业发达，创业人群量大；而城市用地紧张，大家都挤在这样一个黄金宝地中，房子只能向高处

6、发展。加上深圳有大量电子、服装等一般轻工业，适合于在多层的厂房内开展生产。杨建潭告诉我，东方建富的园区聚集了500多家企业，员工总数？？？，每年光是电费就要交一个亿。很多企业刚刚开始租赁他们的物业的时候，只租几百平米，逐步发展，有的都达到几万平米，“只有让他们多多赚钱，我们才能安稳地收到租金”，杨建潭对他们园区商家的祝福发自内心。除了东方建富，类似的工业地产开发企业还有很多家。据介绍，深圳华丰是另一家深圳大规模的工业地产开发商，拥有300万平米左右的物业，但是基本的建造模式都差不多，最高的工业厂房有九层楼，连员工宿

7、舍都有安装电梯的。东方建富的工业地产开发模式有点特别。“你们哪里来的钱一下子开发这么多的物业？”，杨建潭告诉我，他们大部分的物业是跟当地村、镇、区政府合作，政府用土地入股，他们则建厂房经营，双方按照约定分配租金，开发方承担一定的风险。通过分期支付承包商工程款等手段，他们把资本运营得非常巧妙，加上这些年持续火爆的深圳工业地产市场，他们获得滚滚现金流。按照深圳平均每平米15元/月的租金，每年就是180元/平米，200万平米的租金收入可以达到3.6亿元。“家族控股的公司，现金流又不错，是否有必要上市，我们还在考虑”，杨建

8、潭如实告诉我。问及杨建潭成功的秘诀时，他很快给我了一个回答：埋头苦干。他说深圳很多的企业并不是很注重品牌，而是一直在埋头苦干，下一步，他也要开始考虑打造品牌了。“那你的理想是什么？”，我继续追问他这个问题。“再做大，做强，打造品牌，逐步发展到全国去”，杨说，“我们园区有500个企业，就有500个董事长，我们可以做的事情很多，工业人力资源、工业管理学院、融资担