上海房地产发展研究——借鉴国际经验探求上海房地产业发展之路

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1、後多大．孥博士学位论文学校代码：l佗拍学号-吆1025lj9上海房地产发展研究一—借鉴国际经验探求t海房地产业发展之路院系：专业：姓名：指导教师：完成日期：管理学院产业经济．赵恩博高汝熹教授20穆年10月18日上海房地产发展研究㈨删㈣㈣㈣删Y197017。：；ji【’一一借鉴国际经验探求上海房地产业发展之路摘要上海房地产业在近20年的发展历程中，随着上海国民经济快速发展，消费结构逐步完善，人民收入水平不断提高，加之房地产市场化进程的持续推进，上海的房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。本文通过研究国际

2、大都市房地产市场发展历程，包括纽约、东京、新加坡、香港和台北等城市与上海进行比较，以房地产业发展的长周期为着眼点，并以经济数据作比较方向，用定量分析与定性分析相结合的方法，实证研究房地产业增长与经济周期的关系，并用计量模型分析收入、汇率、利率等因素对房地产市场的影响度，分析了上海房地产所处的发展阶段及未来走势，探索房地产业发展规律。在此基础上，结合目前上海房地产市场发展中存在的突出矛盾和问题，提出促进上海房地产健康发展的政策建议。本文主要观点有以下几方面：(1)上海房地产业目前仍处于一个高速发展的阶段。台北、东京和纽约的房地产发展历程基本覆盖了房地产整个长周期的轨迹。东京和纽约房地产产业可以

3、看作产业周期中的成熟阶段，而台北从上世纪80年代到现在的发展过程可以看作是由发展阶段迈入成熟的一个过程，上海的房地产业目前则处于一个高速发展的阶段。(2)在经济发展不同阶段，收入对房价的影响力不同。收入水平的高低可以作为经济发展水平的一个标准。房地产业发展与经济周期的关系，可以通过研究房地产价格与收入水平的关系来得出。中国人的收入中包含我们一般所不了解的“灰色收入’’。比如政府福利分房，或动拆迁的收入，及海外长辈、亲戚朋友支持购房的金钱援助等。所以要研究上海人平均年收入，此部分是不可或缺的研究重点。(3)处于上升阶段的汇率对房价有正向拉动作用。汇率的变动作为房地产周期波动的一个重要诱因，从其

4、他国际大都市来看，在经过了汇率估值压力释放以后(这一点与上海目前的情况很类似)，不仅经济会处于很长时期的停滞阶段，房地产业也会持续走低，慢慢退出主导产业群的地位。但是由于这次经济下滑的速度之快，范围之大，也必然导致各国政府的救助力度加大。如果政策得当，上海的房地产业将会得到稳步的发展，泡沫式的增长也不会再次出现。(4)推动保障性住房与商品房住宅双轨制房地产发展模式。结合国际发达城市的房地产发展经验，上海房地产市场的发展应当以政府主导的保障性住房为主，同时降低普通商品房的交易成本，推动保障性住房与商品房“双轨制"房地产发展模式。“双轨制"把住房分为商品房和公共住房两个系统，商品房的建造，分配、

5、价格、调节由市场供求关系决定，其核心是效率问题，供给对象是中高收入尤其是高收入阶层。公共住房的建造、分配、价格、调节直接由政府负责，对象主要是中低收入阶层，其核心是公平问题。因此正确处理好政府与市场的关系，可有效推动上海房地产业的健康发展。关键词：上海；房地产；国际比较；政策建议ⅡABSTRACTDuring也eneady帆朗锣ye掷’proc铭sofrealeStatemdl塔仃yinSh锄ghai，thefeh弱beenrapiddlwelopmentandsigIlific觚tprogressinShangllai’smarketofreal岱tatewitlltlle瑚【piddeV

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