房地产私募基金投资决策中的实物期权应用研究

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1、房地产私募基金投资决策中的实物期权应用研究THEAPPLIEDRESEARCHOFREALOPTIONINREALESTATEPRIVATEEQUITYFUNDINVESTMENTDECISION学校：上海交通大学学院：上海高级金融学院专业：工商管理（MBA）作者：郭宇导师：李湛、赵彬学号：1103809183班级：M1038093答辩日期：2012年月日上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做

2、出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日上海交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日房地产私

3、募基金投资决策中的实物期权应用研究摘要本文所指房地产私募股权投资基金（简称“房地产私募基金”）为私募股权投资基金中专门投资于房地产的一种基金类型。房地产私募基金在中国是一种新兴事物，在2007年6月新的修订合伙企业法施行，有限合伙企业成为合法的企业组织形式后，有限合伙型的房地产私募基金成为房地产投资基金的主流形式。目前中国对房地产行业的政策调整和资金紧缩政策，导致房地产开发企业必须转变传统的运营模式和融资模式，寻找新的融资渠道，房地产基金以其灵活的投资方式，基本不受政策影响的决策优势，得到了快速的发展。目前中国房地产私募基金普遍使用的投资决策方法是传统房地产投资项目

4、中以ROE和回收期为代表的静态分析方法，部分基金也使用相对更加先进些的基于折现现金流（DCF-NPV）的动态分析方法。传统的静态和动态分析方法均无法把握房地产私募基金在目前复杂多变的房地产市场进行项目投资各个阶段中的不确定性；与之相比，不确定性环境下投资决策的实物期权方法在国际上已被广泛应用于项目的价值评估与投资决策和企业的柔性决策等方面。本文结合房地产私募基金项目投资和管理的实践，首先在房地产开发项目（基金投资标的）层面上回顾和研究了传统房地产项目投资决策理论，指出了传统房地产项目投资决策理论和方法的缺陷，在详细阐述了实物期权理论后，探讨了实物期权在房地产开发项目

5、投资决策中的应用；其次探讨了房地产私募基金自身的投资决策架构、决策分析方法及相应的法律、商务条件；研究了房地产私募基金如何利用实物期权的战略思维观进行投资战略和决策的思考及调整，并根据在中国实践中，房地产私募基金的投资策略、投资方式和投资限制的不同，提出了实物期权在房地产私募基金投资决策中的应用模型。最后运用实证分析方法，利用以往基金投资的房地产项目案例，对上述研究进行了实证检验。关键词：实物期权，房地产私募基金、投资决策THEAPPLIEDRESEARCHOFREALOPTIONINREALESTATEPRIVATEEQUITYFUNDINVESTMENTDECI

6、SIONABSTRACTTherealestateprivateequityfundmentionedinthisarticle,referstoonekindofprivateequityfundthatspecializinginrealestateinvestments.RealestateprivateequityfundisanewthinginChina.AftertheimplementationofthenewrevisedPartnershipEnterpriseLawinJune2007,limitedpartnership-basedreale

7、stateprivateequityfundhasbecomethemainstreamofrealestateinvestmentfund.CurrentlythewidelyusedmethodfordecisionmakinginrealestateprivateequityfundisstaticanalysiswhichmainlyuseROE(ReturnonEquity)andpaybackperiodmethods.SomePrivateEquityfundalsousesamoreadvanceddynamicanalysisdecisionm