北京石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告

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1、石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告北京成业行谨呈2007年7月26日（内部资料谨慎保存）39报告提纲前言一、市场调查二、调研结论三、项目分析四、产品定位五、建筑设计附件：委托设计任务书39前言调研目的在参加本项目地块招投标前期,我们进行了市场调研和定位策划研究，确定了项目开发的基本方向和原则。本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定位的深入研究，旨在为委托设计任务书提供依据。调研内容1、宏观市场概况2、土地市场调查3、竞争楼盘调查4、深度访谈39一、市场调研1、宏观市场概况2006年末北京全市常住人口1581万，生产总值7720.3亿元，人均收入199

2、78元。全市商品房销售面积2607.6万平方，商品房销售额2159亿元。商品住宅空置494.1万平方，减少305.6万平方。根据规划，到2020年，只有1/10的北京人还住在城里。近郊人口达到58.56%。北京市未来城市规划：两轴—两带—多中心39从北京城市规划看石景山区未来发展石景山区未来是北京市的8个城市职能中心之一——石景山综合服务中心，石景山区的功能定位是“一区、三中心”。石景山区委、区政府确立为首都休闲娱乐中心区，即CRD（CapitalRecreationDistrict）——意味着最适宜生活的地方！石景山片区优势地铁1号线、五环、多条公交线路、旅

3、游路线与市区紧密相连；京西交通枢纽优势。北京市城区绿化率最高的地区，同时是全市唯一拥有山林的城区。通过首钢的搬迁，石景山区将重点发展文化娱乐产业，成为北京最适合生活的地方。首钢搬迁后西长安街延长线将被打通，直接通到门头沟，穿过首钢的区域基本定位为“中央办公区”，已有中央单位表示愿意搬迁。石景山房地产市场392003年以来发展速度很快。现有常住人口中一半左右在城区就业，基本靠地铁解决交通问题。除去投资客，中青年是石景山区购房主要群体。目前石景山鲁谷片区二手房均价8000-9000元/平方米，新盘均价突破10000元/平米。预计2007-2008年，石景山房地产市

4、场仍然是稳中有升的局面。2、土地市场调查2006-2007年石景山土地出让供应情况统计成交时间地块名称土地面积建筑面积成交价楼面地价中标公司用地性质20064-20银河商务区一期8462.625㎡29136.204㎡10500 万元3603.76元中铁建设集团商业服务业、写字楼20064-20金鼎商贸区用地653

5、55.3㎡154834.6㎡43732.0806 万元2824.44元北京实兴腾飞置业居住、商业20075-18金顶街三区住宅及配套项目用地211102.833㎡427200㎡124800 万元2921.35元北京首钢房地产居住（含基础教育）、公共设施、绿地20075-29银河商务区二期69968.387㎡208344.92㎡52000 万元2495.86元大连万达集团公共设施用地（C）20075-29鲁谷G804号居住用地11812.2㎡52545㎡22841 万元4346.94元北京金第房地产、成业行居住用地即将上市地块2007-2-2衙门口地块29000

6、0㎡43万㎡，含经适房东至西五环路、南至京原路、西至101铁路线、北至锅炉厂南路居住及配套项目拟推出土地一级开发项目情况20064-14衙门口东路北侧地不详不详不详不详北京京汉房地产居住3920071-9南宫住宅小区用地26.45公顷25.29万平方米不详不详北京天泰兴业置业居住及配套20072-2北京国际雕塑园地下文化娱乐中心40公顷11.8万㎡，地上2.9万㎡地下8.9万㎡不详不详不详商业20072-2老古城综合改造39.32万㎡70万㎡，住宅42万㎡，商业26万不详不详不详住宅商业教育综合学校0.9万㎡20072-2京西商务中心13.76万㎡23.1万㎡

7、不详不详不详商业金融——数据来源：北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心石景山区分中心39鲁谷项目以上统计数据表明，这两年石景山片区的土地供应量并不大，甚至可以说是有点偏紧。在2006年至今一年半的时间内，石景山区通过招拍挂途径上市的土地总共不过五块，土地供应面积为366701.345平方米（约合550亩），总建筑面积872060.724平方。其中住宅性质用地的建筑面积634579.6平方，按照100平方米/户估算，能建成的住宅不过6000多套。这与我们调研的实际情况也是相符的，目前在售或待售的住宅项目，大部分是原有地块或项目的后续开发，如远洋山水、茂华

8、璟都会、玉泉新城二期等。目前通过招拍挂