论城市土地储备与国有土地资本运营

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1、论城市土地储备与国有土地资本运营於忠祥朱林王佳丽（安徽农业大学合肥230036）摘要国企改革、土地利用方式的转变以及城市规划的实施等呼唤城市土地储备，城市土地储备为国有土地资本运营吹响了前进的序曲。城市土地储备是国有土地资本运营的基础，是土地有偿使用制度改革进一步深化的必然结果。实践证明，它对推动国有土地资本运营，实现城市土地资源的资产价值提供了有力的保障；另外，它对土地市场的健康有序发展和政府运用土地资产这一经济杠杆合理调控城市社会经济的发展产生积极而深远的影响。关键词城市土地储备土地资本运营一、城市土地储备：国有土地资本运营的序曲土地是一个城市的最

2、大资产。据测算，我国目前国有土地资产总量在25万亿元人民币左右，数倍于8万亿元的其他国有资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展，这不仅是各界政府所关注的问题更是理论界研究的热点和难点。马克思关于“资本”的理论，指出了资本具有两个重要的本质特性：其一，增值性，即它的运营以实现更多的资本为目的；其二，运动性，是指它通过自身的不断运动获得不断增多的资本。土地资本也不例外，它只有不停地运动才能体现其自身的价值，也就是说，城市国有土地资本只有不停地运动，才能不断的增值，实现城市经济持续、快速、健康地发展。但从

3、现状来看，我国很多城市将近有1/3的土地处于闲置、静止状态，其资产无法显化，追根溯源还是计划经济体制下的无偿、无限期、无流动的使用制度所遗留下的弊端。当时，人们头脑中土地并不是“商品”的概念，而是一个“国土”的政治概念。这种土地使用制度导致了国家只有法律意义的土地所有权，没有经济意义的土地所有权，土地使用者成为变相的土地所有者。由于土地使用者只代表一个小团体的利益，不会从国家127和社会的角度综合考虑土地的利用问题，由此造成了各单位争相要地、多占少用或占而不用，甚至于自批自用等，使得大量土地被圈占，画地为牢。一方面城市在外围扩张，大量侵占耕地；另一方面

4、城市内部土地在低效益地利用，有的宁愿上演“空城计”，也不愿意放弃土地使用权。为了彻底打破画地为牢的土地利用格局，显化土地资产价值，使闲置的土地运营起来，惟有采取收购储备的方式。这样，低效利用土地者，在放弃土地使用权时能获得相应地回报；国家收购土地进入储备中心，便于纳入新的土地使用制度系统。可以说，土地收购储备，使传统的城市土地使用制度的残遗与现行的城市土地使用制度得到了完美的衔接，并最终通过土地资本运营被彻底摈弃。1.土地储备促进了国企改制当前国企改制最关心的是“人往哪里去，钱从那里来？”由于困难或破产企业不能取得银行贷款，遗留的唯一财产就是土地资产，

5、但企业没有能力对土地进行开发，更不能实现土地资本的增值效应。大部分企业的土地处于闲置状态，无人问津，造成国有土地资产的浪费；少数企业通过转让或变相转让取得资金，而多数开发商无雄厚资金和经营能力，只能通过开发房地产销售房屋后逐步付清土地转让金，使企业不能及时将资金投入生产；还有部分企业以土地入股，但所得收入甚少，而且必须以本金的形式作为下期的股本。所有这些都未能充分体现土地的资产价值，更不能为企业解决困难。因此，要为企业排忧解难，盘活企业土地资产，必须建立土地资本运营的平台——土地储备交易中心。截止2002年5月底，合肥市通过土地资产变现，为全市20余家

6、企业提供了近亿元的资金。一方面，加快了企业存量土地的盘活进度：另一方面，土地收购补偿费用由市土地储备交易中心融资支付，也减少了企业的资金风险，为企业改革、产业结构调整、职工下岗分流等提供了必要的资金保证。2.土地储备推动了土地市场供地方式的转变20世纪90年代的“开发区热”和“房地产热”，造成大量土地被圈占，很多地方是开发区开而不发，房地产有价无市。1992年，仅开发区就开掉了160万公顷土地，其中绝大多数是耕地。究其原因，主要是土地市场供地方式之故，即当时是供地围着项目转，有多少项目就供多少土地；同时，因为走“内涵挖潜，盘活存量”的用地之路，成本高于

7、占用耕地，加之用地约束机制不健全，所以，导致了“内部土地闲置，外延土地被占”，土地不仅低效利用，而且运营方式128僵化，难以流转。时间进入1999年，随着新《土地管理法》的颁布与实施，确定了以供给引制需求，以及对建设用地总量实行指标控制的原则，具体通过土地利用总体规划付诸实施。这样，在保证诸如能源、交通、水利以及基础原材料工业等重点项目建设用地的前提下，其他用地项目的用地就很难保证。这从客观上提出了“要发展城市经济，必须内涵挖潜”的要求，“内涵挖潜”就是盘活城市内部存量土地。但是，目前的所谓存量土地都被前述的一些“小团体”所“垄断”，国家不可能强行平调

8、这部分土地，唯一的办法就是通过收购储备。“收购储备”很显然是先收购，后储备，即由土地储备中心通