商业地产运营模式

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1、商业地产的运营管理模式：城市综合体、持有型物业、万达组织结构作者:181度来源:181度文字大小:[大][中][小]住宅地产的客户是居住需求的人群，属于出售型物业。商业模式是”拿地—建楼—卖楼—收钱—再拿地”。这种模式资金回笼快，在地产行业繁荣期赚钱非常容易。商业地产的商业模式商业地产的客户是商旅需求的人群，城市综合体是商业地产的代表形式。城市综合休HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。除了以商业地产为主营业务的房地产开发商

2、，如万达、中粮地产，越来越多的住宅地产开发商逐渐意识到，持续稳定的地产收入才是他们长期发展的根本。一方面继续开发住宅，一方面大量投资商业地产开发。如万科、保利、金地、龙湖、华润等。商业地产的商业模式是出售+持有(或部分持有)。由于持有物业的资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资金运转带来一定挑战。所以，一些资金和管理能力不强的开发商会采取分割出售，或出售后回租经营的方式。但是由于物业出售后，产权分散，不利于商业物业的整体经营规划、形象包装、吸引实力商户和日常的物业管理。这样的商业物业一般品质不高，持续升值潜力大打折扣。相反，实力强的开发商会采取整体规划、整体建设、整体

3、招商和物业管理。持有型物业的好处香港的十大开发商，平均每年的收入70%是来自于经营，剩余30%来自销售。经营收入就是拥有的物业，办公楼、商业大厦等。在一些发达国家，开发商持有型物业的比例已经达到了50%以上。《2007中国商业地产发展报告》调查显示：选择持有物业模式的开发商达到了39%，而2006年的调查比例仅为21.4%。增加持有型物业除了获取住宅用地的成本和难度不断增加，还因为：1.持有型物业可以为企业提供长期稳定的现金流。例如，中国银泰投资集团拥有2家五星级酒店和10多家百货公司，每年的租金收入和经营收入十几个亿，这样就能保证足够的现金流支持开发新的地产项目。例如

4、，希望上市的开发商需要充足和长期稳定的现金流，而房产开发现金流波动性大，容易导致业绩不稳定。2.持有一定比例的物业不仅有利于调整资产比例，而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。例如，企业流动资金紧张时可以拿到银行抵押或者变现。3.优良的持有性物业可以促进销售性物业。持有型物业形式多样化，除了常规的写字楼、商铺、酒店外，还包括小学、中学、幼儿园等教育物业。4.抵抗宏观调控和行业周期性风险。例如美国帕尔迪是单一住宅开发模式，在美国房地产高峰期的2006年曾经进入当年的财富世界500强。然而在金融危机冲击下，帕尔迪近两年来连续大幅亏损，股价只剩下高峰期的1/5。美

5、国其他类似帕尔迪的大型住宅开发商，境况也大体相似。反观美国的非单一住宅开发商，如普洛斯、西蒙斯等，在面对危机时的表现就好得多。商业地产虽然具有较大的发展空间，但是国内一线城市商业地产已出现租金下滑、总量过剩、空置率高等情况。特别是零售业地产，例如上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过香港，已经接近东京、纽约的水平。万达商业地产股份有限公司组织结构大连万达集团包括四大支柱产业：商业地产、高级酒店、文化产业(万达影院)、连锁百货(万千百货)。其中，万达商业地产股份有限公司是集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，也是国内商业地产标杆企业。万达商业地产的

6、主营业务为商业地产投资及运营管理，主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达商业地产的核心业务模式。其中，商业管理公司的组织结构：购物中心是城市综合体的重要部分，其中主力店的招商和管理是重点和难点。万达采用“订单地产”的方式与沃尔玛、家乐福、百安居

7、等国际著名连锁集团建立战略合作关系，并通过集团自己的电影院线、酒店、万千百货等产业提升物业品质。