浙江省台州市外来人员住房选择研究

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1、西南大学硕士学位论文浙江省台州市外来人员住房选择研究姓名：杨娟娟申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：刘秀华20120527摘要浙江省台州市外来人员住房选择研究摘要在西方发达国家，住房市场发展已经很成熟，在住房选择微观领域的研究成果十分丰富。随着城镇住房制度改革不断深入，我国的房地产市场也快速发展，居民家庭的住房消费引起了学术界的关注，但由于我国的房地产市场起步较晚，现有研究成果有限并且数据相对陈旧，难以真实反映我国居民目前的住房消费情况；且研究人多属于宏观描述性分析或定量分析，实证研究较少，在研究对象上对细小群体的研究

2、更是有限，为此，在微观领域对城市外来人员的住房选择行为进行研究，以丰富住房选择理论，为我国住房选择领域的理论进步找到新的切入点，弥补国内在微观领域对特殊群体在住房选择研究上的不足。另外，随着我国城市化进程的加快，越来越多的外来人员涌入到城市，外米人员进入城市要解决的首要问题就是住房问题，他们对住房的需求也日渐旺盛：但由于对居民家庭的住房消费行为缺少深入研究，房地产开发商对市场的把握带有很人的盲目性，导致市场供求严重失衡，经常出现供应总量短缺与过剩的现象，然而开发商对外来人员的消费需求仍没有引起足够重视：为此，研究城市外来人员的住

3、房选择行为及其购买意愿，考察其影响冈素，一方面可以为政府制定相关住房政策提供理论支持和科学参考，同时也为房地产开发商的产品定位和客户定位提供分析思路，发掘市场机会，使其深入了解影响外米人员住房选择和住房购买意愿的影响因素，有针对性的开发和设计住房，开拓城市外来人员的住房消费市场。可见，研究城市外来人员的住房选择和购买意愿具有理论价值和实践意义。为了考察城市外来人员的住房选择和购买意愿的特征和影响因素，本文在以往学者研究的基础上，构建出综合家庭特征因素、住房特征因素以及体制特征因素的住房租购选择理论模型和住房购买意愿理论模型。在住

4、房租购选择模型中，家庭特征冈素包括：年龄、学历、婚姻状况、工作年限以及收入。住房特征冈素包括：房屋总价格、面积、距离：【：作地点的远近、到市中心的距离、周边的环境与设施。体制特征冈素包括：工作单位的性质、是否享有住房补贴以及落户意愿。在住房购买意愿模型中，家庭特征因素主要有：支付能力、家庭生命周期、居住稳定性、投资意向，住房特征冈素包括：当前住房的特征、住房的不匹配性，体制特征冈素主要是户籍限制，最终这些因素由以-卜．变量进行表征：首付款、按揭贷款、城市居住人口数、居住年限、迁居可能性、售租意向、是否单位房、现有住房的满意度、子

5、女接受教育限制、就业机会获取限制以及社会保障参与限制。两南大学硕十学位论文本文以台州市区的外来人员为主要研究对象，通过实地调查和网络调查相结合的方式获取数据，调查外来人员的同时也调查本地人员，并将他们作为比较样本，在研究时与外来人员样本进行对比分析。通过实地和网络调查共收集问卷732份，最终获得有效问卷662份，问卷有效率达90．43％，通过分层抽样得到最终样本本地人员样本和外来人员样本各300份。本文利用SPSSl7．0对外来人员样本进行描述性统计分析、独立样本T检验以及单因素方差分析，重点运用logit二元回归和多元有序回归

6、模型分别对外来人员的住房租购选择和住房购买意愿进行同归分析，并与本地人员样本相应的回归结果进行比较，分析结论主要归纳如下：一、对外来人员的住房租购选择具有显著影响的变量有学历、距离．1：作地点的远近、周边的环境与设施、是否享有住房补贴、落户意愿、工作年限、收入以及面积；学历越高、享有住房补贴、工作年限越长、收入越高、落户意愿越强、面积越大、对距离：I：作地点的远近和周边的环境与设施越重视的外来人员，更倾向于选择购买自有住房。二、对外来人员的住房购买意愿产生影响的因素主要有首付款、城市居住人口数、现有住房满意程度、子女接受教育限制

7、、售租意向、居住年限以及迁居可能性；可支付的首付款越高、城市居住人口数越多、对现有住房满意程度越低、售租意向越强、居住年限越久、迁居可能性越小、认为子女接受教育受限制越大的外来人员，住房购买意愿越强。三、在群体特征差异上，外来人员的住房消费主要是选择租赁房屋，与本地人员相比，住房自有化率明显偏低，而住房购买意愿则要大于本地人员；在影响住房租购选择行为的因素上，两样本主要在影响因素年龄、婚姻状况、工作年限、房屋总价格、距离工作地点的远近、到市中心的距离、周边的环境与设施以及工作单位的性质上存在明显差异；对本地人员和外来人员的住房购

8、买意愿产生影响的因素，两者的区别主要在按揭贷款、家庭状况、城市居住人口数以及迁居可能性上。本文最后建议房地产开发企业区别对待城市本地人员与城市外来人员不同的住房细分市场，采用不同的营销策略，加强租赁住房市场的建设，同时建议重视外来人员潜在的住房购买需要，促使其转