天津房地产市场泡沫预警及政策研究

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1、的指标体系会因为设计者主观认识的不同有所不同，从而带来分歧。另外一种选择指标体系的方法是采用定性与定量相结合的方法。定性与定量相结合的方法是目前能有效处理像房地产这样的复杂巨系统的有效方法。它是从方法论的高度提出的一个研究复杂巨系统的系统科学方法。目前在房地产市场泡沫预警指标体系的研究中，使用的定量方法主要有两种，一是多元统计分析方法，如聚类分析、主成分分析、判别分析、因子分析等：二是根据经济指标的时间序列特性，采用一系列时差分析方法对经济指标进行时差分类。将众多指标序列大致分为先行指标类、同步指标类、滞后指标类。常用的时差分析方法有

2、聚类分析、循环方式匹配法、马场法、时差相关分析，K—L信息量法等。在现有的房地产市场泡沫预警文献中，用的最多的还是多元统计分析方法。在房地产市场泡沫预警指标体系的选择方面的主要成果有：华中科技大学的房地产市场泡沫预警指标体系研究。他们采用多元统计中的主成分分析法确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分"，再以相关分析确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并以此相关性的大小取舍指标，从而构建了自己的房地产监测预警指标体系：青岛建工学院采用聚类分析、主成分分析方法将20个初选指标简化成七个综合性指标：上海市房地产市场预警

3、预报指标体系研究课题组通过调查研究编制的适用年限为2003—2010年的房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、市场预期指标、价格贷款指标三类。对这些成果进行分析可以看出，不同地区由干经济发展水平的差异，房地产发育程度的不同，指标体系的选择也会不同，在进行各地区的房地产市场泡沫预警研究中，我们应该根据各地发展的实际情况，选择能反映当地房地产市场运行轨迹的指标体系。1．2．3国内外研究的评析就目前的国内外研究现状来看，国外的研究方法体系已经比较成熟，自成一体。但是由于中国复杂的国情，不能对其方法进行生搬硬套，需要具体问题具体分析。就国内

4、的研究而言，目前已经取得了很大的成果，但是其对房地产市场泡沫预警系统的探讨在很大程度上仍然停留在理论层面。实际运行的房地产市场泡沫预警系统仅有中房指数系统和国房景气指数相对较为成熟，但是由于其是在宏观层面上监测全国房地产运行情况，并不能揭示不同城市之间的区别。仅有上海和深圳等少数城市建立了自己的房地产市场泡沫预警系统并实际运行，但它们同样存在明显缺陷：(1)指标选取方面：主要从宏观的定量分析的角度找出合适的指标建立预警体系，而鲜有考虑中观层面因素的。比如我国房地产市场受政策影响较大，反映到企业层面就是企业的资金链状况。这直接影响企业获

5、丐得土地能力的强弱，(2)预警指标的警界区间的设置方面：深圳市预警系统对所有指标均采用正态归一化方法，结果某些指标正常区间过大，如房地产开发投资／固定资产投资指标在达到55％时，仍然判断为微热状态，就明显低估了警情。韩立达对我国城市预警系统作了较为深入的研究，但是同样没有将定性指标纳入房地产市场泡沫预警系统，另外在进行实证研究过程中，警兆指标警界的划分方面也主要遵从统计分析方法，而没有根据各警兆指标的具体情况作具体的分析。1．3．1本文的架构1．3本文的架构及创新资料来源：作者编制图1．1论文架构图61．3．2本文的创新本文的创新点主

6、要在于预警指标的选择方面(1)指标主要集中于住宅相关方面。目前，住宅的需求体系构成主要有两个方面，即居住性的实体需求与投资需求。从国家层面上来说，实体性需求更为反应人民的生活水平，故本文以实体需求为主要研究对象。(2)以前的研究的指标选择主要集中于土地等宏观层面方面指标，这主要是因为之前的房地产的市场状况是产品供不应求，市场呈现为卖方市场，土地成为各种供给要素中的最短的一块短板，所以在之前的研究中，通过土地供应量就可以全面的反应市场的供给能力。而近期，由政府调控政策的紧缩，土地成本的不断提升，以及市场日益饱和这三大因素使得房地产企业的

7、资金链普遍紧张，难以筹措到充足的资金来获取土地，各地都出现了土地流拍的现象。房地产企业的融资能力在市场供给方面起着越来越重要的作用，而资产负债率作为衡量企业融资能力的指标被吸纳入本文的指标体系之中，作为反应市场供给的指标。(3)指标选择的系统性。之前的研究中，指标的选择主要以头脑风暴法为主，全面性有余，系统性不足，故作者以系统性的分析方法，本文采用理论推论的方法来确定影响房地产各方面的因素指标之间的关系使得逻辑性更强。(4)政策的制定之前的研究的政策建议，主要为国家层面上的货币和财政政策建议，而由于房地产行业具有很强的区域性，故国家层

8、面的政策难以有很强的针对性，基于此本文以天津为出发点，通过针对天津地方的数据的分析所得出的结论，提出具有针对性的产业政策建议。但是本文在写作过程中由于种种原因仍然存在着一定的缺陷，主要集中于数据获取方面。有的是因为没有专