农用地估价规程2012

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1、ICS07.040A76中华人民共和国国家标准GB/T28406-2012农用地估价规程2012-06-29发布2012-10-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会前言引言1范围2规范性引用文件3术语和定义4总则4.1农用地估价基本原则4.2农用地价格影响因素4.3农用地估价成果5农用地估价方法5.1收益还原法5.2市场比较法5.3成本逼近法5.4剩余法5.5评分估价法6农用地宗地估价6.1估价程序6.2明确估价基本事项6.3拟订估价作业计划6.4估价资料收集与整理6

2、.5实地查勘待估农用地6.6选定估价方法，试算宗地价格6.7确定估价结果6.8撰写估价报告6.9估价报告提交、备案及估价资料分类归档7不同利用类型的农用地宗地估价7.1耕地地价的评估7.2园地地价的评估7.3林地地价的评估7.4草地地价的评估7.5未利用地价格的评估8不同估价目的的农用地估价8.1承包农用地价格评估8.2转包农用地价格评估8.3农用地租金评估428.4荒地拍卖底价评估8.5荒地抵押价格评估9农用地基准地价评估9.1评估对象9.2技术路线9.3工作程序9.4准备工作9.5农用地基准地价内

3、涵界定9.6样点地价平均法9.7定级指数模型法9.8基准地块评估法9.9基准地价的确定9.10基准地价修正系数表的编制9.11成果整理9.12农用地基准地价更新9.13成果验收附录A（规范性附录）农用地价格影响因素表附录B（规范性附录）农用地估价工作附表附录C（规范性附录）农用地估价报告规范格式参考文献前言本标准按照GB/T1.1-2009给出的规则起草。本标准由中华人民共和国国土资源部提出。本标准由全国国土资源标准化技术委员会（SAC/TC93)归口。本标准起草单位：国土资源部土地利用管理司、北京国

4、土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。本标准主要起草人：胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、郝文聚、刘彦、杨丽平、吕萍。引言为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，结合我国国情，制定本标准。42农用地估价规程1范围本标准规定了我国农用地估价工作的总则、估价方

5、法、宗地估价方法以及基准地价评估方法。本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T19231-2003土地基本术语GB/T21010-2007土地利用现状分类GB/T28405农用地定级规程GB/T28407农用地质量分等规程3术语和定义GBT19231-2003、GB/T21010-2001、GB/T28405、GB

6、/T28407界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。3.2后备土地资源目前尚未利用的各种荒芜、贫瘠和废弃、闲置，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用为农用地的土地。3.3均质地域农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。3.4农用地宗地权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。3.5基准地块是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块，具有代表性、中庸性和

7、稳定性。3.6农用地价格在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。3.7农用地宗地价格具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。3.8农用地基准地价县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。424总则4.1农用地估价基本原则4.1.1预期收益原则农用地估价以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4.1.2替代原则农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易

8、方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。4.1.3报酬递增递减原则在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降，这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中充分依据这一原则。4.1.4贡献原则农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。4.1.5合理有效利用原则在一