【5A版】社区普法讲座.ppt

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1、社区普法讲座主讲人：2014年4月11号讲座主要内容第一部分小区内房屋租赁方面第二部分小区内饲养宠物方面第三部分小区内物业管理方面第一讲，房屋租赁合同1.租赁合同的内容包括：(一)当事人的姓名或者名称及住所;(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及其支付方式;(六)房屋修缮责任;(七)消防安全责任;(八)变更或者解除合同的条件;(九)违约责任及解决争议的方式;(十)转租的约定;(十一)当事人约定的其他条款。小区房屋租赁3房屋租赁期限2房屋租赁用途1房屋租赁主体注意事项4租金缴纳时间和方式5装修改造的约定6转租的约

2、定租赁主体出租人：拥有房屋所有权或者使用权的自然人、法人或者其他组织法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照及年检情况自然人的，看是否年满18周岁或者年满16周岁未满18周岁但以自己的劳动收入为主要生活来源，精神是否正常。1.资格：2.实体权利：①房屋的所有权人②委托或代理出租的③共有房屋出租的④房屋转租的承租人：承租为自然人的，是否具有完全民事行为能力；出租人系法人或其他组织的，是否依法成立。注意：索取承租人的身份证复印件、营业执照复印件，若是公司签订租赁合同，则考虑签字人是否为法定代表人或授权代表（结合《武汉市房屋租赁管理办法》等政策性规定，核查

3、小区住宅楼是否允许开设公司）√小区房屋租赁用途办公工商业仓库住宅×××注意：1.在房屋租赁中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。2.承租人应当按照约定的方法使用租赁物。3.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《合同法》关于房屋租赁用途的相关规定第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的

4、，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。租赁期限1、出租人与承租人自主约定，最长不超过20年，超过部分无效。2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。我国《合同法》关于租赁期限的规定第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订

5、之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人之间约定租金支付时间和方式没有约定或者约定不明确协议补充不能达成补充协议的按照合同有关条款和交易习惯不满一年一年以上依旧不能确定租赁期限届满时支付每届满一年＋租赁期间届满装修改造的约定约定是否同意承租人对房屋进行装修或改造，改造的标准是什么？违反约定的具体责任。2.约定房屋交付时附属设施和设备的状况和交还时的具体要求。3.约定租赁期满、提前解除或终止时装修物如何处理。4.约定装修期限、装修免租期；装修保证金等装修改造的法律规定1.合同期

6、限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。2.合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。装修改造的法律规定3.合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿;双方违约导致合同解除的根据过错分

7、担责任;不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。转租的约定出租人确认条款。既明确约定，转租应得到出租人的同意。2.约定转租期限。转租期限应限于原租赁合同规定的期限内,超过原租赁合同期限的，则转租无效。3.约定转租后房屋的使用性质。使用性质也必须以原合同的约定为准，不得擅自改变房屋的使用性质。4.约定损坏房屋的赔偿及责任承担。5.约定违约责任条款。转租的相关法律规定转租应注意的问题：1.承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或者全部转租给别人。2.房屋转租应当订立书面合同，转租合同必须经原出租人出面同意，并办

8、理备案登记手续。3.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期