个人住宅征收物业税研究

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1、第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会个人住宅征收物业税研究丁芸（首都经贸大学北京100070）摘要：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产税收制度的合理程度对房地产业的健康发展有着至关重要的作用。物业税是针对土地、房屋等不动产，对其所有人征收的一种财产税。物业税的开征适应经济体制改革的需要，可以有效地解决房地产市场中的各种矛盾和问题。这不仅是我国房地产税收制度走向规范化的起点，而且也是我国财产税改革的一个重要开端。随着我国新一轮税制改革的深入，开征物业税渐行渐近。对个人住宅征收物业税因其涉及面广，成为了人们关注的热点问题之一。对个人住宅征收物业税可以抑制房地产

2、市场的投机炒作行为，引导个人在住宅投资中理性消费，促进房地产市场，特别是住宅市场的健康发展。本文通过对个人住宅征收物业税的必要性分析，讨论了对个人住宅征收物业税的必然趋势，以期对个人住宅征收物业税税制要素设计的基本内容进行有益探索。在此基础上提出了个人住宅征收物业税的设计不仅需要税务部门的努力，也需要相关部门的配合，包括建立财产登记制度，实现政府部门信息资源共享制度，开展住宅计税价值评估制度等。关键词：物业税、必要性、要素设计伴随着我国房地产业的快速发展，与现行房地产税制的不适应性和矛盾越来越突出。这种不适应性在某些方面已经影响到了整个房地产市场的健康发展，也使得税收的作

3、用难于发挥。在当前情况下对房地产税制进行改革变得十分紧迫和必要，而开征物业税将成为我国房地产税制改革与完善的重要突破口。早在2003年底，中国共产党十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这为我国开征物业税，完善现行房地产税制指明了方向。2005年4月七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提到要充分运用税收等经济手段调节房地产市场。中央的这一系列措施，为物业税的征收提供了重要的契机。一、个人住宅征收物业税的必要性分析随着全社会对开征

4、物业税的广泛关注，对个人住宅征收物业税已经被提上了议事日程。物业税作为财产税体系的重要组成部分，在降低房价、规范房地产市场的健康运行、完善房地产税制等方面起着不可替代的作用。（一）理顺房地产税费，完善房地产税制在目前房地产开发、销售、保有环节，共涉及大约八个税种，且主要集中于房地产流通方面。此外房地产业还存在着大量的收费项目，甚至是一些不合理收费、重复收费、费挤税现象。这些繁杂的税费大大增加了房地产市场的价格，也弱化的房地产税收应有的调控作用。开征物业税，选择若干现有房地产税制中的税种，统一征收物业税，可以避免现有税制中税种设置不合理、重交易、轻保有、计税依据不合理，税率

5、僵化等等一系列问题，并明确界定房地产租、税、费三者界限，保证国家对房地产收益的掌握，促进房地产市场及房地产税制走向合理化。（二）抑制房地产投机，稳定房地产价格我国房地产资源配置效率比较低，在一定程度上刺激了房地产投机。增加房地产保有环节的税负是提高资源配置效率的有效途径。物业税主要是对房地产保有环节征收，开征物业税对购房者和437第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会房地产开发商两方面都有很大的影响。对于购房者来说，物业税是未来收入的连续流出，收入减少了，必然影响其未来偿还贷款的能力，从而促使购房者慎重考虑理性消费。对于开发商来说，开征物业税，必然增加未来的保有成本，

6、降低房地产的未来收益，投资收益的下降必然会导致资金投向的转变。业内人士普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。物业税的开征，能够优化资源配置，使更多闲置的房产资源得到有效利用，从而推动房地产在供求关系影响下趋于稳定。（三）在房地产领域调节贫富差异，促进社会和谐随着我国住房制度的改革，居民住房的商品化程度已有了很大提高，住房占有量的多与少，在一定程度上讲，己经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。因此税收对于贫富差异的调节不应仅仅体现在收入方面，更应该体现在财产保有层面。开征物业税，降低房价，可以造福广大购房者。通过对高档住房居住者、拥有多处

7、房产者课以高税率的物业税，对一般家庭居、住低档住房者减少征收物业税甚至免税，是调节社会贫富差距、维护社会稳定的有效措施，也充分体现了人与人之间机会平等的和谐理念。（四）完善税制体系，作为建立财产税制的开端从大多数国家税制发展模式来看，一个完整健全的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。经过改革开放以来20多年的不断进步，特别是1994年税制改革以来取得的若干成就，我国在商品税制和所得税制的建立和完善方面已经达到了较大的发展，但在财产税还处于相对滞后的状态。从各国的实践来看，房地产税一般都可以作为财产税的