商业整体招商方案初案2011.12.

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1、重庆陶家都市工业园重庆陶家都市工业园【整体商业项目招商方案初案】重庆陶家都市工业园管委会二〇一一年十二月32/32重庆陶家都市工业园目录一、项目区域市场环境1、九龙坡城乡结合区域商业现状2、项目区域及周边商业市场现状3、区域市场状况综述二、项目情况1、项目概况2、项目商业具体情况3、项目情况综述三、项目SWTO分析四、项目发展策略1、项目发展面临问题2、项目发展思路3、商业整体招商策略五、项目定位及业态规划1、项目定位原则与思路2、项目整体定位3、项目案名建议4、项目推广定位5、项目功能定位与组合6、项目业态规划六、经济测算1、公

2、司收入项2、整体招商资金收入情况七、招商推广策略1、招商推广核心2、阶段性招商推广策略3、各阶段媒体推广方案32/32重庆陶家都市工业园一、项目区域市场环境1、九龙坡城乡结合区域商业现状由于城乡结合区域过去存在着城市规划边缘及政府当时对这一区域的发展缺乏长远的规划，导致在交通、建筑及主导产业的引导，使这一区域的发展远远落后于主城区。但是随着经济的发展主城区域的土地资源日渐稀缺政府意识到城乡结合区域是城市可持续发展的重要资源，加大对这一区域的投入及科学的规划。就目前九龙坡区城乡结合区域的商业环境还处于生活消费配套初级阶段，没有前期科

3、学的商业规划，市政配套缺乏导致现有一些区域的商业发展较为混乱，脏、乱、差现象比较严重。2、项目区域及周边商业市场现状本项目位于北起白市驿南至西彭的白彭路沿线的陶家镇。白彭路全长28公里，在这一公路沿线白市驿镇与西彭镇发展相比陶家镇发展超前，这归为于白市驿的公路交通资源和镇内的温泉资源和西彭镇的西南铝业主力产业影响拉动所致。白市驿至西彭白彭路沿线由北至南有白市驿、石板镇、陶家镇、西彭镇四个自热镇，目前初具规模的商业物业仅有白市驿及西彭两个镇。32/32重庆陶家都市工业园白市驿镇白市驿现有人口5.7万，其中农村人口3.119万，城镇人

4、口、流动人口2.5881万，城镇化率占45.4%。现有中型300-500平米超市5家，主要消费群体周边居住人群，大型餐饮500平米有23家，主要消费群体周边居民、企业为主。地处高速公路出入口的交通资源及天然温泉的自然资源使得白市驿镇发展远远超过陶家镇及石板镇，现有商业环境已达到城镇商业中档标准。西彭镇西彭镇总人口11.5万人，城区人口约6.5万。2005年财政收入5308万元，农民人均纯收入3413元。现有中型300-500平米超市3家，主要消费群体周边居住人群，大型餐饮500平米有18家主要消费群体周边居民、企业为及陶家区域内企

5、业为主。依托大型企业西南铝业的经济背景，当地经济发展高于其它三个城镇，西彭现有商业物业及小型商圈达到三个，也是这四个城镇中商业发展最好的城镇，现有商业购物环境已向中高档发展。石板镇石板镇是四个城镇中人口最少的自然镇，现有的商业街仅为镇内一条200米的集贸市场，只有赶集时才会有商家交易和一些沿街商铺，商业发展还处于初始阶段。32/32重庆陶家都市工业园陶家镇陶家镇位于西彭北侧6公里， 全镇8个村。2006年底，工农业总产值达近16亿元，农民人均纯收入达3200元， 而陶家镇商业发展还处于生活配套的初级阶段，没有核心商业项目，使得陶家

6、镇一部分中高端外流到主城区或西彭镇。陶家经济开发区商业规模的比例是四个自然镇最大的，农民回迁安置房建设每一栋居民楼一楼均设计隔断独立商铺，这也使陶家现有商业铺位将近400家，然而正在经营商家只达到30%，多为生活必须配套商业。3、区域市场状况综述鉴于对市场的调研研究，重庆市商业市场核心状况浮出水面：（1）住宅型物业投资逐步向商业物业投资转向因为住宅物业这类投资已发展的时期，投资空间有限投资形式较为单一。促进投资市场最大化是未来商业发展的趋势。（2）商业物业脏、乱、差等现象依然存在因这类物业在传统发展过程中均存在脏、乱、差形象，但由

7、于市场的逐步完善促使先发展的物业势必得到改善。（3）客户网络单一化与市场区域化现有白彭路商业市场主要辐射周边消费目标，对于投资客户也是锁定这一区域客户为主，在层次上偏低。（4）对购买价格过于敏感且接受程度有待于提高32/32重庆陶家都市工业园客户对商业物业购买存在多处担忧，对直接利益点不是很清楚，大多数人将首付与二手租赁市场转让金额做相应比较，从而决定是否购买。（5）三大投资环境争夺客户资源本项目与白市驿、西彭同时抢夺区域投资市场，主要投资目标锁定这一区域，由于客户资源有限，导致竞争相对激烈。二、项目情况1、项目概况陶家都市工业园

8、是重庆九龙坡区陶家镇与重庆百可科技（集团）有限公司共同打造，属于重庆市城乡统筹重点项目，项目位于白市驿至西彭靠近西彭约7公里处、陶家镇经济开发区北2公里处。本项目商业0号楼、1号楼商业、3-1是白市驿至西彭这一区域唯一大型商业载体项目。2、项目商业