假按揭的特征及风险防范

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1、假按揭贷款特征及风险防范1假按揭的法律责任及风险防范5假按揭的识别与防控8假按揭贷款特征及风险防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷款的行为。假按揭从房地产业诞生那天起就存在，随着国家加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。然而中介公司的业务员却告诉

2、他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。张先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。真是没有想到，活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括

3、以小报大、变更用途以及二者的混合型等。今年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。而对于个人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松”，一手房可以贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1／3。“出于业绩考虑，个别从业人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商

4、来说，在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。有开发商坦称：“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源，对银行按揭业务的危害十分巨大。在当前房地产市场形势下，开发商急需通过商品房销售回笼资金，资金压力大的开发商可能会剑走偏锋，通过办理假按揭等非正常手段回收资金。因此，防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务，必须认真对待。二、假按揭分类及动机

5、(一)假按揭分类1、从购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭,又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为房地产开发商、房地产中介机构、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。3、从假按揭具体表现形式划分，假按揭可分为以下几种情况：借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（

6、假人真房）；借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）。所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。(二)制造假按揭的动机1、房地产开发商制造假按揭的动机:弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；偿还即将到期的房地产开发贷款；将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。2、房地产交易中介制造假按揭的动机:将收购的尾房变现；弥补资金周转困难；通过协助办理假按揭获取中介收入；实施金融诈骗，套取银行资金。3、借款人制

7、造假按揭的动机:将不愿继续拥有的自有房产变现；以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势;银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机骗取银行贷款。三、假按揭主要特征(一)一手房假按揭主要特征1、借款人特征:工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所

8、从事的职业不熟悉；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征:事实上不存在该房产；房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。3、购房行为特征:一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；《商品房买卖合同》多项重要内容空白；借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名