眉州路300号酒店项目可行性报告

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1、眉州路项目可行性报告眉州路300号项目可行性报告上海电气酒店投资管理有限公司2006.7-51-眉州路项目可行性报告目录一、项目概况2二、市场分析3三、项目周边情况10四、功能定位及改建设想12五、财务分析13六、结论与建议18七、附件19-51-眉州路项目可行性报告眉州路300号项目一、项目概况1.项目法人上海电气酒店投资管理有限公司2.项目名称眉州路300号项目建议书3.建设地点（1）地理位置位于杨浦区眉州路300号，北近平凉路、西沿眉州路。（2）原物业情况建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海跃进电机厂。总建筑面积为6273平方米，其中1层部分（1092平方

2、米）为餐饮营业用房、2—4层可作为酒店客房用房。-51-眉州路项目可行性报告二、市场分析1.市场综述随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场。与传统酒店相比，经济型酒店起点较高，以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日趋激烈。锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内品牌正在迅速扩

3、大规模，而“宜必思”、“假日快捷”、“速8”、“美兴”等外资品牌业已介入这个新兴的市场。-51-眉州路项目可行性报告2.主要指标ü酒店规模根据“中国经济型酒店网”统计数据测算，经济型酒店规模主要集中在每家100－300间客房数，建筑面积大多在4500－12000平方米之间。锦江之星平均为143间客房/家，每间客房平均建筑面积为35平方米；如家快捷平均为116间/家，客房平均建筑面积为39平方米；格林豪泰平均为144间/家，客房平均建筑面积为45平方米；速8酒店平均为107间/家，客房平均建筑面积为50平方米（见图1：主要品牌的经济型酒店规模）。相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分

4、别平均为247间/家和282间/家。见图1：主要品牌的经济型酒店规模资料来源：中国经济型酒店网ü房价与出租率根据“上海市旅游事业管理委员会”统计数据，2003－2006年1－5月，上海一、二、三星级酒店的平均房价为160－241元/间/天范围之间，其平均出租率仅维持在58.8－64.5％之间，且呈日趋下滑态势（见图2：上海一、二、三星级酒店市场）。-51-眉州路项目可行性报告图2：上海一、二、三星级酒店市场资料来源：上海市旅游事业管理委员会与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到80％以上，相当部分的低星级酒店客源转移至

5、经济型连锁酒店内。究其原因，价格适中（目前国内经济型连锁酒店价格多在180元左右)，网点众多，统一管理，是其市场竞争力所在。-51-眉州路项目可行性报告经营方式不论是新建物业，还是利用旧厂房、旧旅馆、或旧仓库等予以改造，投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方只需缴纳一定额度的管理费。而特许经营，是品牌化和规模化的互动结果。只有拥有一定数量的自营店和形象店，一定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户中心、旅行社等经营资源，有成功的单店及连锁店的管理模式，才

6、能为加盟者提供品牌、管理、销售、培训等全方位的支持。因此，加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。据调查，如家快捷分别收取酒店总收入的3％作为特许经营的服务费和管理费；锦江之星，收取年营业收入的3％作为管理费；莫泰168以营业收入的5－10％作为管理费；而速8酒店是采取以营业收入的5.6％，且根据市场变化进行调整。-51-眉州路项目可行性报告3.主要品牌介绍·锦江之星锦江之星是锦江国际集团的组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江酒店持有其20％股权，专营经济型酒店。酒店业务分为旅馆管理公司和投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店的投

7、资业务。锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场的酒店品牌，并随着2003年新亚之星的加盟，市场占有率进一步扩大。同时，随着整个集团的发展战略，锦江之星的重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下的星级饭店的联动。根据“长江证券”于2005年4月份的分析研究，通过规模的加速扩张，锦江之星在股权份额不变的前提下，2005－2006年的投资收益增长率将接近100％。·速8酒店Super8®Motels（速8），是全球最大的经济型酒店运营商之一，在全球最大连锁经