商品住宅开发的设计管理研究

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1、商品住宅开发的设计管理研究商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。近年来，房地产项目管理理论已广泛应用于商品住宅开发中，如何进行有效的设计管理是商品住宅房地产开发企业的重要课题之一。房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，开发项目的全过程可分为四个阶段，即投资决策分析、前期工作、建设阶段和租售与资产管理阶段［1］。商品住宅开发设计管理阶段与住宅项目开发流程之间的关系如图1所示。一、商品住宅设计管理的内容及流程目前我国商品住宅设计管理的工作内容主要

2、有如下十三项具体内容。1,管理研发。制定设计管理规则和程序，制定工作标准及图纸审查标准，图纸管理及原始资料存档的流程，外部合作伙伴的储备工作。2,技术研发。探讨产品组成，产品档次及相应的规划设计要素和配置，探讨新设备和建材的选用，探讨符合公司要求的人性化的设计细节，对已开发项目进行技术总结。3,合作单位的协调管理。设计顾问的遴选工作，监督顾问履行合约及阶段付款的操作。4,全程规划设计管理。协调组织顾问公司的工作，建立组织顾问例会制度及技术例会制度，全程跟踪，解决和协调规划设计阶段的技术问题，图纸的审查、设计变更管理。5,工程管理服务。制定设计进度，符合工程进度计划并监督

3、执行情况，协助完成招投标技术标工作，协助确保产品质量，现场设计交底及验收配合，解决工地现场问题，提供设计变更信息，协助竣工资料的编制和经验总结。6,采购咨询及招投标配合服务。确定采购标准与招投标过程，配合顾问准备技术标，参与答疑，撰写评标报告。7,市场及销售咨询服务。提供销售合同所需的图纸和面积预测，提供设计变更信息，配合销售培训的相关工作，配合销售图册的相关工作。8,配套报审服务：协助督导设计院，提供相关图纸，协助征询工作。9,在项目开发过程中，确认技术要求、进行可行性研究、方案审查、图纸会审。10,收集和提供项目工程设计参数与要求，负责委托工程设计，收集与管理设计单

4、位资料。11,提出合理先进的建筑设计方案、应用先进的建筑技术及材料，收集与汇总技术资料。12,对设计单位提供的扩初设计及施工图纸进行审查，并组织图纸会审或技术交底以确保设计之可行性及实用性，并符合有关法规的要求。13,编制和完善公司内部设计标准程序文本以提高公司效率和服务质量水平，及时通报项目管理中涉及共性的设计经验以提高整体设计管理水平。二、房地产公司设计管理与设计单位设计管理之间的比较研究房地产公司的项目管理是使用各种管理手段，通过对项目各项活动所展开的管理工作而为实现项目目标的管理活动。房地产公司设计管理的任务是通过将项目经营计划和产品定位、将设计任务有效传达到设

5、计单位，并对多家设计单位进行协调和管控，完成设计技术文件并移交到相关部门，确保企业战略目标的实现。设计单位的项目管理是以单一项目为考核评价单位，设计单位的设计管理的任务是为了完成设计技术工作任务而进行的单位内部管理协调工作。设计单位设计管理者的目的是按时以及在预算内完成项目，并且该项目可达到满足委托人需要的质量标准。房地产公司设计管理者工作的范围不仅包括对图纸设计质量和进度的把控，更多的从企业内部需求、从成本和市场、多家合作设计单位人力资源管理上对设计单位的设计管理者起到管控作用。同时在企业内部各开发环节中起到沟通和衔接的作用，确保所开发项目按时竣工并交付使用。设计单位

6、设计管理的范围仅限于本单位设计人员、设计成果和甲方对项目的成本、进度、质量、人力等要求，设计管理的重点则是质量和进度管理。房地产公司设计进度管理服从于整个项目经营计划目标，需要把控所有合作设计单位的设计进展情况。房地产公司的设计管理进度目标通常是合作设计单位制定设计进度的基础，设计单位设计进度管理上更多的关注于完成图纸设计过程中，本设计单位各专业技术人员的工作协调和进度安排。房地产公司设计质量要把握所有合作设计单位的设计成果，不仅高质量完成合约范围的技术任务，还要确保各合作单位技术成果的准确衔接，通过多家设计单位圆满完成整个项目开发的所有设计工作。设计单位的设计质量管理

7、仅限于本设计单位任务范围内或与甲方签订合约中所涉及到的业务范围，更多的关注每个专业的技术细节，确保技术文件的准确性。房地产设计管理人员通常被要求具有建筑设计或工程设计等相关专业背景，能够顺利将房地产开发公司的营销语言转化为设计任务书并指导设计单位翻译为形象的工程语言，同时具备成本、市场、工程等综合专业技术经验，具备良好的协调能力、创新能力、应变能力，具备管理知识经验。设计单位设计管理人员通常被要求是在本行业内具备丰富专业经验和资历，能够综合解决专业技术问题，协调各专业设计人员，同时作为乙方代表与甲方进行沟通的专业性人才。三、设计合同管理设